Hipotecas atadas y mejor atadas

Aparece la casa ideal, pero... no hay dinero para pagarla. Hasta ahora, las soluciones a este problema eran tres: conseguir una hipoteca que financiara el 100% del valor de tasación de la vivienda, contar con un aval por el importe que superara el 80% de su precio o renunciar a ella. Pero, desde hace unas semanas, GE Mortgage Insurance, filial de General Electric, ha comenzado a comercializar en España un seguro de crédito a través de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).

Los seguros de crédito tienen un coste que, en principio, equivalen al 1% del importe de la financiación solicitada

Conseguir una hipoteca que financie prácticamente el 100% del valor de tasación de una vivienda es tarea complicada, y en la mayor parte de los casos, cara. Las entidades que ofrecen esta posibilidad establecen, en sus créditos, unos tipos de interés sustancialmente más elevados (los fijos, salen, de media, al 8% y, en los variables, los diferenciales que se aplican sobre el euribor, CECA, o el IRPF son superiores, en todos, los casos, al 1%) que los que se utilizan en las ofertas que financian el 80% del valor de tasación del inmueble. Contar con un aval sobre el importe que supera el 80% de valor de tasación del inmueble no siempre es posible.

Adquirir la vivienda deseada supone, en ocasiones, un desembolso inicial demasiado elevado. No se cuenta con el ahorro previo suficiente para asumir tal gasto, aunque sí se dispone de capacidad de pago mensual de una hipoteca más alta.

Un seguro de crédito cubre durante toda la vida del préstamo el riesgo de que el cliente no cumpla sus compromisos de pago. El cliente puede adquirir su vivienda, financiando entre el 80% y el 97% de su valor de tasación sin presentar ningún tipo de garantía ni aval adicional. El particular puede, por tanto, bien acceder a una vivienda más cara, bien adelantar su decisión de compra al no necesitar tanto volumen de ahorro previo, bien prescindir de un crédito directo por el 100% o de un aval complementario.

Como todos los seguros, el de crédito también tiene un coste que, en principio, equivale al 1% del importe de la financiación solicitada (habitualmente se fija una duración de 15 años) cuando ésta equivale al 90% del valor de tasación de la vivienda. Esta prima se paga de una sola vez (prima única) al suscribir la hipoteca.

Ahorro previo

Para poder acceder a este seguro de crédito, el particular, a través de su entidad, remitirá a GE Mortgage la documentación pertinente, quien, por su parte evaluará tal solicitud revisando su historial de crédito y trabajo, el valor tasado de su casa, y asegurándose de que dispone del dinero suficiente para cubrir su pago inicial y los gastos de cierre de la operación.

Antes de optar por una u otra fórmula de financiación de la vivienda es importante tener en cuenta cuál es el ahorro previo del que se dispone (no hay que olvidar que, además de pagar la casa, hay que hacer frente al abono de impuestos, notario, registro, etcétera) y tampoco hay que olvidar cuál es la capacidad real de pago para unas u otras cuotas mensuales hipotecarias.

Como se puede ver en los ejemplos adjuntos, con un efectivo disponible previo de 27.000 euros se puede llegar a acceder a tres tipos de viviendas: una por importe de 90.000 euros y las otras dos, por valor de 170.000 euros y de 270.000 euros, respectivamente. El particular no necesitará en el primero de los casos ningún tipo de financiación especial, ni suscribir un seguro, ni contar con un aval. Su ahorro previo le permitirá acceder a una hipoteca tradicional, cuyo importe rondará los 72.000 euros.

En los otros dos supuestos, será necesario recurrir bien al seguro de crédito, bien a la financiación total. En el caso del seguro de crédito, además de hacer frente a su coste, se verá en la obligación de contratar un crédito hipotecario por un importe sustancialmente mayor (más de 161.000 euros) lo que le obligará a abonar unas cuotas mensuales realmente elevadas, aunque muy inferiores a las que pagaría si se decidiera a adquirir el último de los inmuebles posibles.

Tal y como GE Mortgage ofrece en su página de Internet, en los ejemplos adjuntos se calculan, suponiendo que la vivienda se revaloriza a una tasa anual del 3% en los próximos 15 años, las posibles ganancias o pérdidas (establecidas como diferencia entre el valor futuro de la vivienda y el coste del préstamo) que, para el inversor particular, supone adoptar una u otra decisión.