Análisis de la oferta y demanda de alquiler

El foco de la actualidad inmobiliaria se ha centrado en las últimas semanas en el mercado de alquiler residencial. De todas las cuestiones que se han planteado, quisiera detenerme en aquella que vemos esencial tanto desde el punto de vista de la inversión como del cliente: el comportamiento de la oferta y de la demanda.

En España no existe una estadística oficial que permita trazar una radiografía global y certera de cómo se están comportando estas dos variables en el mercado del alquiler, dado que no existe un registro nacional en el que se inscriban los contratos de arrendamiento. Únicamente, algunos municipios contabilizan estos acuerdos entre arrendador y arrendatario ante la obligatoriedad regional de depositar las fianzas en el organismo autonómico correspondiente. Pese al vacío estadístico, muchas son las voces que ponen de manifiesto la distorsión que se está produciendo entre la oferta y la demanda de alquiler en algunas zonas y el efecto inmediato que este desequilibrio está generando en los precios de los arrendamientos.

En un intento por arrojar luz al mercado, hemos desarrollado un estudio aplicando técnicas de big data a partir de 2,4 millones de anuncios de viviendas en alquiler y la revisión en detalle de 2.300 códigos postales de toda España. Una de las conclusiones más relevantes de este estudio es que el fuerte crecimiento de la demanda de alquiler junto con la rigidez de la oferta, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, han generado bolsas de demanda insatisfecha, así como importantes incrementos de precios en los últimos meses.

De acuerdo con nuestro análisis, la renta media de los alquileres en España creció un 4,9% interanual en los cinco primeros meses de 2016. En el ámbito regional, resulta significativo el incremento de precios en dicho periodo en comunidades como Baleares (+16%), Cataluña (+11%) y Comunidad de Madrid (+10%). No obstante, estas cifras también hay que revisarlas desde la perspectiva de los distintos micromercados inmobiliarios. Por ejemplo, en la ciudad de Madrid los mayores incrementos en las rentas se han producido en el barrio de Salamanca, Chamberí, Retiro y Tetuán, con avances de entre el 9% y el 13%. En distritos de la ciudad de Barcelona como Gràcia, Sants o Ciutat Vella, los precios han escalado más de un 20%.

Todos estos datos que recogeremos -y ampliaremos- en nuestro próximo informe Solvia Market View constatan el cambio de tendencia que vive en estos momentos el mercado del alquiler residencial en España, así como las oportunidades de inversión que presenta esta actividad tanto para los perfiles que exigen altas rentabilidades y con una menor aversión al riesgo como para los operadores más tradicionales.

José Peral es director de Comercialización y Marketing de Solvia.