Trasladar la hipoteca de un banco a otro para mejorar sus condiciones. En medio del vendaval provocado por la crisis del coronavirus y de la práctica paralización del mercado hipotecario en la fase aguda de la pandemia en España, la subrogación —así se llama esta operación— ha adquirido mayor fuerza. Si hasta hace solo unas semanas la posibilidad de llevar un préstamo hipotecario de una entidad a otra era una opción que pocos usuarios se planteaban, en mayo las búsquedas relacionadas con la subrogación de estos productos se incrementaron un 28% en comparación con el mismo período del año pasado, según datos del comparador bancario iAhorro.
“La subrogación de la hipoteca no es una novedad, pero en España no terminaba de funcionar, por desconocimiento y por un tema cultural”, opina el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli. “Normalmente, cuando un ciudadano consigue una hipoteca, no suele preocuparse por mejorar sus condiciones, a no ser que su situación económica haya empeorado”, añade. Las condiciones más ventajosas que en el pasado, junto con el mayor interés de las entidades hacia este mercado, han creado el caldo de cultivo ideal para que en esta crisis crezcan las solicitudes por parte de los hipotecados.
Pero, ¿qué ventajas presenta la subrogación y cuál es el momento más propicio para realizarla? Los expertos contestan a las principales dudas que suelen plantear los usuarios.
¿Cuándo es interesante subrogar la hipoteca?
La principal finalidad de la subrogación es mejorar las condiciones de la hipoteca, por lo que “siempre es buen momento”, en palabras de Almudena Velázquez, co-directora legal de Reclamador, una empresa especializada en reclamaciones. Posiblemente ahora sea aún más interesante, puesto que el euríbor empieza a subir y en muchos préstamos firmados en la anterior crisis económica los bancos impusieron un diferencial bastante elevado para compensar el desplome de este índice, que pasó del 5,393 registrado en julio de 2008, su máximo histórico, a cotizar en terreno negativo desde febrero de 2016. “La consecuencia es que, si en nuestra hipoteca variable hemos pactado un tipo de interés compuesto por un diferencial del 2% más el euríbor, pagaremos ahora el 1,91%, puesto que el índice cerró mayo en el -0,081”, destaca Velázquez.
¿Cuánto dinero se puede ahorrar?
La magnitud del ahorro que es posible realizar a través de una subrogación depende de muchos factores. El primero de ellos es el tipo de interés. En las circunstancias actuales, mejorar el tipo de interés medio de 2011 o 2012, que rondaba el 4%, es relativamente fácil.
En el caso de un hipotecado que firmó un préstamo de 300.000 euros en 2010 a 30 años a un tipo de interés del 4%, subrogar ahora su préstamo a un tipo de interés del 2% significaría ahorrar 44.826 euros. Si mantuviera su hipoteca siempre al tipo de interés inicial, al final de la vida del préstamo habría pagado 215.608 euros en intereses. Por el contrario, si ahora, 10 años después de haber firmado, el usuario hace el cambio con esta mejora, el pago total de intereses baja a 170.782 euros. Las cuotas mensuales también disminuirían considerablemente, pasando de los 1.432 euros actuales a 1.236 euros, según cálculos de iAhorro.
Más complicado, aunque no imposible, será negociar las tasas recién adquiridas, ya que el tipo de interés medio es ahora históricamente muy bajo, un 2,59%, según los últimos datos del INE correspondientes al mes de marzo. Ahorrar en las cuotas, sin embargo, no es la única ventaja que ofrece la subrogación. “También sirve para deshacerse de los productos vinculados a la hipoteca o simplemente cambiar de banco porque no estamos a gusto con el que tenemos”, apunta Colombelli.
¿Es un buen momento para pasar de variable a fija?
El alza del euríbor en los últimos meses junto con ofertas especialmente agresivas en los tipos fijos hacen que este sea un buen momento para cambiar de hipoteca variable a fija, es decir, un préstamo en cuyo tipo de interés este indicador no tiene influencia alguna. La subrogación puede ser, pues, el medio para obtener esta modificación, según algunos expertos. “Bien es cierto que el euríbor cotiza todavía en negativo, pero ya observamos un pequeño cambio de tendencia que puede empujar a los usuarios más conservadores a buscar estabilidad con un tipo fijo”, advierte Colombelli.
Más allá del tipo de hipotecas que se quiere contratar —ya sea fija, mixta o variable—, para Velázquez “es fundamental que los usuarios estudien si la oferta de subrogación lleva asignadas unas vinculaciones, como un seguro de vida o de hogar”. Pese a que la Ley de Crédito inmobiliario prohíbe las vinculaciones, las entidades pueden ofrecer productos combinados, por lo que “hay que hacer cuentas”, añade esta experta. El riesgo es caer seducidos por un menor tipo de interés pero acabar pagando más, por tener otros productos asociados al préstamo.
¿Cuánto se tarda?
“El proceso para subrogar una hipoteca tarda aproximadamente 40 días”, señalan desde iAhorro. Cuando un hipotecado desea cambiar su préstamo de banco, lo normal es que consulte con varias entidades hasta encontrar la oferta deseada. Una vez que elige el banco al que quiere transferir la hipoteca, la nueva entidad formaliza una oferta vinculante. El titular del préstamo tendrá 10 días para estudiarla.
Si acepta la oferta, el nuevo banco lo notifica al antiguo y este le debe entregar toda la documentación de forma obligatoria. Además, la entidad antigua tiene 15 días para realizar una contraoferta a su cliente y mejorar las condiciones. Si el titular de la hipoteca la acepta, se llevará a cabo una novación, por la cual se modifican las condiciones del préstamo sin cambiar de banco. Si rechaza la contraoferta, o si el banco antiguo no le ha hecho llegar ninguna en un plazo de 15 días, se procede a la subrogación.
¿Cancelar o subrogar?
A la hora de mejorar la hipoteca, hay dos opciones: subrogar el préstamo, es decir, cambiarlo de una entidad a otra, o cancelarlo y abrir otro nuevo en otra entidad. Ambas posibilidades cuentan con ventajas y desventajas.
“En cuanto a los costes de cada operación, en términos generales la cancelación es más cara que la subrogación, pues sus comisiones son más altas”, destaca Velázquez. “Hay que tener en cuenta que la reducción de estas comisiones para las cancelaciones previstas por la Ley de Crédito inmobiliario solo es aplicable a los préstamos formalizados tras su entrada en vigor, hace poco menos de un año, por lo que hay que distinguir las comisiones de una u otra operación según la fecha de firma del préstamo”, apostilla.
En lo que se refiere a las ventajas de la cancelación, Colombelli destaca que esta permite hacer más cambios en el préstamo que la subrogación. En esta última, “es complicado ir más allá de una mejora del tipo de interés, por lo que si el objetivo es ampliar el plazo de la hipoteca, por ejemplo, la cancelación es la manera mejor para negociarla”, explica.
¿Cuánto cuesta?
Trasladar una hipoteca de un banco a otro implica realizar una nueva escritura ante notario, en la que se indicará el nuevo acreedor y las nuevas condiciones del préstamo. Asimismo, se tendrá que inscribir las características de la nueva hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Los honorarios notariales varían en función del capital que aún debemos al banco y suelen situarse entre el 0,2% y el 0,5%. A ellos se añade la factura de la gestoría, que puede valer entre 200 y 500 euros, la inscripción en el Registro de la Propiedad que no puede superar por ley los 100 euros, y por último la tasación de la vivienda, otros 300 euros, aproximadamente.
En cuanto a los impuestos, la entidad que acoja nuestra hipoteca tendrá que hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Si cancelamos la hipoteca o abrimos una nueva, el hipotecado tendrá que asumir los gastos de la hipoteca (el coste de la notaría y AJD) y sus comisiones. Además, con una cancelación y apertura de una nueva hipoteca, empezaría de cero con los intereses en el nuevo banco, ya que en España se sigue el sistema de amortización francés, es decir, en las cuotas de los primeros años se pagan más intereses que capital. Un problema que se evita con la subrogación, ya que en este caso se sigue pagando teniendo en cuenta lo amortizado anteriormente.
¿Se pierde la desgravación en la Renta?
“Un contribuyente que tenga el derecho de deducción por vivienda habitual en la declaración de la Renta porque la compró antes de 2013 no lo pierde por el hecho de subrogar el préstamo hipotecario con otra entidad bancaria, o porque lo cancela y constituye uno nuevo”, apunta Colombelli. Eso sí, para poder beneficiarse de esta bonificación es necesario que el nuevo préstamo siga teniendo como objetivo financiar la adquisición de la vivienda habitual.
