Neinor se recupera en Bolsa de la mano de sus socios

El giro radical en la estrategia de la promotora inmobiliaria Neinor Homes para optimizar su balance y recuperar terreno en Bolsa está dando resultado 19 meses después de ponerse en marcha. Su cambio hacia un modelo que prima la coinversión y la remuneración al accionista está marcando el paso de las grandes compañías nacidas tras el estallido de la burbuja del ladrillo que, en los últimos años, no han sido capaces de crecer de forma significativa al cotizar con descuentos muy importantes sobre el valor neto de sus activos, es decir, al estar infravaloradas por el mercado.

Casi una década después de su nacimiento —tras la compra por parte del fondo estadounidense Lone Star de la antigua inmobiliaria de Kutxabank—, la promotora ha reorientado su negocio hacia un modelo de coinversión o promoción delegada para terceros, una fórmula con la que quiere diversificar sus fuentes de capital, conseguir un crecimiento eficiente del mismo y mejorar los retornos al accionista.

La compañía, que se estrenó en Bolsa en marzo de 2017 convirtiéndose en la primera salida al parqué en una década de una promotora inmobiliaria en Europa, busca aumentar su potencial a toda costa y, para ello, se ha postulado como el socio de referencia para los inversores internacionales. “Somos el vehículo para que quien quiere invertir en real estate [inmobiliario] en España pueda hacerlo. Vamos por el mundo diciendo: somos Neinor, hacemos esto, tú me das el dinero y nosotros lo convertimos en el producto que tú quieras, desde vivienda asequible o protegida hasta senior living [complejos para mayores]”. Con estas palabras ilustra el consejero delegado de la compañía, Borja García-Egotxeaga las entrañas de su programa de coinversión, una de las patas esenciales del plan estratégico (2023-2027) que guía a la compañía. El objetivo de la coinversión es utilizar menos recursos propios para la adquisición de suelos, aunque es complementario con la inversión directa que haga la promotora.

Así justifica García-Egotxeaga el giro: “Hay mucho interés en invertir en real estate en España, pero no a través de sociedades cotizadas y, por eso, diseñamos una política de coinversión. Quien no quiere entrar comprando acciones, que es la forma en la que los fondos obtienen rentabilidad, puede entrar por otra ventana”. Y añade: “El capital hay que complementarlo para que quiera quedarse”.

En poco más de año y medio, la empresa ha más que duplicado sus objetivos de coinversión. Su plan de negocio contemplaba invertir 1.000 millones de euros en nuevas adquisiciones de suelo hasta 2027, de los cuales 500 millones serían aportados por la compañía —acaba de comprar un terreno con fondos propios en Córdoba por 21 millones— y el resto por socios.

Los acuerdos de coinversión suman ya 1.200 millones de euros, de los que se han ejecutado 800. “Tenemos capacidad para seguir creciendo”, indica el consejero delegado de esta plataforma, cuyos accionistas mayoritarios son Stoneshield, el fondo Orion y la gestora de origen israelí Adar. Aunque ha cumplido el calendario, el mercado y la propia Neinor dan por hecho nuevas alianzas hasta 2027. “Seguimos estudiando operaciones, hay sitios en los que nos gustaría entrar con más fuerza”, expresa García-Egotxeaga.

El directivo vasco se refiere, entre otros segmentos, al buid to rent (casas para alquilar) y a la construcción de viviendas asequibles en colaboración con el Gobierno central y las Administraciones regionales y locales para paliar la crisis de la vivienda que sufre España. “Esperamos poder encontrar los inversores que quieran apostar por el producto asequible que no tiene mucha rentabilidad, pero es súper seguro. Tiene que ser atractivo para el capital porque, de lo contrario, se quedan los concursos desiertos”, dice García-Egotxeaga, partidario de crear “un pacto nacional por la vivienda”.

Neinor ha firmado seis acuerdos de coinversión con socios como AXA IM Alts, Orion Capital, Urbanitae, Avenue Capital y Octopus Real Estate para desarrollar viviendas en venta (build to sell), en alquiler y complejos para mayores. La última alianza, una de las más relevantes del sector este año, ha sido la compra del 10% de la promotora Habitat a Bain Capital por 31 millones de euros en septiembre. Es la última muestra de la ambición de Neinor por aprovechar todas las oportunidades de crecimiento. Las dos compañías han suscrito un contrato de gestión, por el que Neinor, socio minoritario, gestionará la cartera de activos inmobiliarios de Habitat, además de sus recursos y personal. A cambio, recibirá comisiones por la gestión.

La cartera, que queda bajo la titularidad y control de Habitat, está formada por proyectos en curso y suelos con capacidad para desarrollar 8.000 viviendas que, a cierre de 2023, estaba valorada en cerca de 700 millones de euros. “Es una operación muy imaginativa, muy nueva, creo que marca un camino para lo que va a pasar en los próximos años en el mundo de las grandes promotoras en España”, añade el directivo de la compañía, que prevé una reducción generalizada de su negocio para 2024 y 2025, años en los que el plan estratégico contempla un beneficio neto de 65 millones de euros, frente a los 90 millones de 2023. La entrega de viviendas también menguará hasta las 2.000 anuales, frente a las 2.559 viviendas del pasado año.

Se cierra la brecha

La otra pata en la que se sustenta el plan estratégico es un ambicioso reparto de dividendos, de 600 millones hasta 2027, con el que compensar a los accionistas por el bajo rendimiento de la cotización en los últimos años. Con cargo a 2024, distribuirá 200 millones.

A la vista de la evolución en Bolsa, el mercado ha dado el visto bueno a la hoja de ruta de Neinor, para cuyo cumplimiento ha refinanciado su deuda corporativa hasta 200 millones (ratio de apalancamiento del 20%-25%). La compañía, con una capitalización de 1.127 millones, vive ahora uno de los mejores momentos bursátiles tras los últimos movimientos: sus acciones anotan una revalorización que supera el 41% desde comienzos de año y coloca el precio cerca de los 15 euros, niveles no vistos desde 2018, aunque aún bastante por debajo de los 16,46 euros a los que hizo su debut en Bolsa. Cotiza con un escaso descuento del 6% frente al NAV o valor neto de los activos (15,79 euros por acción a cierre del primer semestre). “Espero que podamos cotizar por encima del NAV porque nosotros generamos valor de nuestros activos”, dice García-Egotxeaga, que se muestra optimista con las perspectivas macroeconómicas y sectoriales de los próximos meses.

De hecho, desde Renta 4 hablan de vientos de cola para la inversión en plataformas como Neinor. “Cuentan con niveles de apalancamiento saludables, equipos gestores profesionalizados y ofrecen atractivas rentabilidades vía dividendo. Se están beneficiando del déficit de viviendas, los buenos niveles de preventas, la capacidad de subir precios y de un entorno actual de recorte de tipos”, apunta Javier Díaz, analista de Renta 4. Y añade: “veremos muchos más acuerdos de coinversión entre promotoras y fondos que grandes operaciones corporativas”.