Estos son los barrios de Madrid y Barcelona con más pisos de Airbnb

Estos días crece el debate sobre los alquileres turísticos: se les acusa de congestionar ciertos barrios y encarece la vida de los vecinos. La plataforma más popular es Airbnb, que el año pasado ofreció en España 187.000 alojamientos y recibió 5,4 millones de viajeros. Los huéspedes dueños de esos alojamientos ingresaron 650 millones de euros según la empresa. A continuación analizo qué barrios de Madrid y Barcelona están siendo más afectados por este boom.

Los barrios con más alojamientos activos en Airbnb son la Dreta de l'Eixample en Barcelona y Embajadores en Madrid. Son datos de pisos completos con actividad a principios de 2017, tomados de la web Inside Airnbnb. Los detalles de la metodología pueden leerse al final.

En Madrid hay unos 3.700 alojamientos activos en Airbnb. En Barcelona hay prácticamente los mismo (3.800) aunque la capital catalana tiene la mitad de población. En Madrid, sin embargo, la oferta parece estar más concentrada: dos de cada tres alojamientos de Airbnb están en los seis barrios del distrito Centro. En Barcelona los pisos se reparten por l'Eixample, Gràcia, Ciutat Vella, etcétera.

Pero hay barrios más grandes que otros y por eso para medir la congestión es mejor usar una métrica de densidad. El gráfico siguiente representa el número de alojamientos de Airbnb por cada diez hogares. El barrio con más presión es Sol: allí hay 1,7 alojamientos en Airbnb por cada 10 hogares, aproximadamente. Le siguen otros barrios del centro: como Cortes, Palacio, Justicia y Universidad. El barrio más saturado de Barcelona es el Barri Gotic, con 0,5 alojamientos por cada 10 hogares.

La distribución en las dos ciudades parece ser distinta. En Madrid los alojamientos se concentran en el distrito Centro, que probablemente lleva mucho tiempo dedicado al turismo y el comercio. En cambio, en Barcelona los alojamientos de Airbnb se reparten por más barrios. Prácticamente por toda la ciudad. En los seis barrios de Barcelona con más presencia de Airbnb hay 2.700 alojamientos ofertados y 220.000 vecinos, mientras que en los de Madrid hay 3.500 alojamientos para 130.000 vecinos.

Los mapas a continuación muestran esas cifras para Madrid y Barcelona.

Los precios también marcan diferencias: Barcelona es más cara. El precio mediano de Airbnb en Madrid es de 77 euros por noche y en Barcelona de 100 euros. En la capital catalana además hay barrios particularmente caros como Diagonal (180 euros) o la Vila Olímpica (150 euros). En Madrid los barrios con precios más altos son los de Salamanca, pero no superan los 100 euros de media. La distribución de precios también es distinta en una ciudad y en otra: en Madrid la horquilla de precios es más estrecha. En los barrios de Barcelona hay muchos más piso por encima de los 150 euros. Quizás simplemente hay más pisos grandes. Según datos de AirDNA, en Madrid los pisos más habituales son de una habitación y en Barcelona los de dos.

Estos precios explican que el negocio sea mayor en Barcelona. Las cifras son difíciles de precisar, porque no hay información sobre cuántos días está ocupado cada alojamiento. Pero las estimaciones hechas por Inside Airbnb dicen que los alojamientos activos y frecuentes (con más 90 días de reservas al año) ganan 1.200 euros al mes en Madrid y 1.500 euros en Barcelona.

Cuánto crece Airbnb

A las cifras anteriores les falta una clave del fenómeno Airbnb: su tremendo crecimiento. Existen datos para confirmar la sensación generalizada de que cada vez hay más pisos en la plataforma. El primero viene de comparar las cifras actuales con la oferta en julio de 2015: en Barcelona el número de alojamientos creció un 9% y en Madrid casi se ha duplicado. En la capital madrileña la oferta creció un 75% en estos dos años.

Otra forma de observar el crecimiento de Airbnb es mirar las búsquedas en Google. Eso permite además comparar Madrid y Barcelona con ciudades como Londres o París. Esta medida es solo una aproximación poco precisa, pero elocuente para medir el éxito de la plataforma.

Es evidente que Airbnb es un fenómeno creciente en España. Las búsquedas de Barcelona en verano están al nivel de las de Londres y París. Madrid tiene menos éxito: sus búsquedas se acercan a las de Barcelona en invierno, pero en verano se queda muy lejos. Además el crecimiento de Airbnb en Madrid parece venir con cierto retraso —justo ahora alcanza a Berlin, que lleva un año plano y quizás ha alcanzado su techo. París también parece haberse frenado. Londres incluso retrocede, pero esa tendencia es, probablemente, una triste consecuencia de los atentados en la ciudad.

Metodología. Los datos de los alojamientos se han obtenido de Inside Airnbnb. La página web recopila y visualiza datos de la plataforma para distintas ciudades del mundo. Los datos recogen la oferta de alojamientos en abril de 2017. Hemos seleccionado solo alojamientos completos (excluyendo el alquiler de habitaciones). Luego hemos filtrado esos datos para excluir alojamientos sin actividad reciente: se han considerado sólo los alojamientos que tuvieron evaluaciones de visitantes entre junio y diciembre de 2016.

Para calcular los alojamientos por cada diez hogares hemos tomado el censo de población de 2016 y asumido un tamaño de hogar promedio (2,5 personas, que es la media en Madrid). Existe un censo de viviendas, pero los datos son de 2011.

En los datos sobre ingresos medianos solo se han tenido en cuenta barrios con más de 20 ofertas.

Para calcular el volumen de búsquedas en Google hemos agregado juntas las búsquedas de cada ciudad en una docena de idiomas: Inglés, francés, neerlandés, polaco, portugués, finlandés, italiano, luxemburgués, húngaro, catalán, alemán, sueco, noruego, irlandés, islandés y finés. Es importante tener en cuenta que los datos de búsquedas no tienen por qué tener una relación lineal y directa con el número de reservas. Puede ser, por ejemplo, que los visitantes locales o recurrentes hagan más búsquedas en Airbnb y menos en Google. Tampoco es lineal la relación entre número de reservas y ocupación de los alojamientos, porque eso depende de la duración media de cada reserva. También es posible que las búsquedas de Airbnb caigan con el tiempo si más usuarios acceden directamente a su web.