Hipoteca anglosajona

El dinamismo inmobiliario ha sido uno de los pilares que ha sustentado la actividad económica de varios países en un contexto de desaceleración. Sin embargo, algunas características de los sistemas de financiación hipotecaria de las economías anglosajonas están despertando inquietud en sus autoridades financieras.

En Reino Unido y EE UU es habitual que parte del crédito hipotecario demandado vaya a fines alternativos a la compra de vivienda, como el consumo o la amortización de otras deudas con mayor coste. Este fenómeno, raro en España, depende, no sólo de los determinantes tradicionales de la demanda de crédito, sino también de la situación del mercado de la vivienda. Cuanto mayor es la revalorización de inmuebles, mayor es el margen para endeudarse por lo que, bajo esos esquemas, la evolución económica se torna más dependiente del precio de los inmuebles.

Algunas estructuras de financiación hipotecaria anglosajonas inquietan a sus autoridades

Los significativos incrementos experimentados por éstos en Reino Unido y los bajos tipos de interés a largo en EE UU, han incentivado el recurso al crédito hipotecario ajeno a la vivienda. En Reino Unido éste representaba el 6,6% de la renta disponible en el tercer trimestre de 2002 mientras que en EE UU se estima por encima del 4%. La relación entre esta práctica y el consumo privado ha llevado a los bancos centrales a alertar del impacto de un escenario menos benigno de los precios de la vivienda sobre el crecimiento.

Adicionalmente han vuelto a estar de actualidad las agencias públicas de financiación hipotecaria de EE UU, las populares Fannie Mae y Freddie Mac. Estas empresas tienen un estatus peculiar: son al tiempo agencias federales -beneficiarias de ciertos privilegios- y empresas privadas que cotizan en bolsa. Dado su gran tamaño, cualquier dificultad que pudieran atravesar tendría repercusiones en el conjunto del sistema financiero y la economía. La semana pasada el Presidente de la Reserva Federal de St Louis, W. Poole, ponía de relieve las distorsiones que genera la ambigüedad en torno al respaldo público de las obligaciones de estas empresas y su baja capitalización en relación con otras entidades financieras, causando un transitorio desplome en sus cotizaciones.

El creciente protagonismo hipotecario, la sofisticación de algunas prácticas anglosajonas y el actual contexto de incertidumbre han puesto en primer plano la necesidad de vigilar estos riesgos para evitar la generación de excesivos desequilibrios financieros.

Carmen Hernansanz es economista-jefe de Banca, Sistema Financiero y Nueva Economía del Servicio de Estudios de BBVA.