Refinanciaciones

Mediante las refinanciaciones hipotecarias, las familias estadounidenses -que referencian sus hipotecas mayoritariamente a tipo fijo- renegocian una nueva hipoteca al tipo de interés prevaleciente en el mercado en ese momento. El ahorro que ello supone para la carga financiera de los préstamos anima a su utilización masiva en periodos bajistas de los tipos de interés. Así, los mínimos registrados en las rentabilidades a largo plazo en el primer semestre de 2003 llevaron a los volúmenes de refinanciaciones a máximos históricos, llegando a explicar el 70% de la originación de hipotecas. Sin embargo, a pesar de que los tipos de interés han abandonado sus mínimos, las refinanciaciones aún explican casi la mitad de las nuevas hipotecas. Este comportamiento, aparentemente anómalo, obedece a la segunda motivación por la que se recurre al cambio de hipoteca: la utilización de la riqueza acumulada por las revalorizaciones inmobiliarias para financiar fines alternativos a la adquisición de la vivienda.

Diversos factores permiten que en Estados Unidos la vivienda se utilice como mecanismo para suavizar el consumo

En efecto, el uso de esta técnica permite hacer líquido un activo tradicionalmente ilíquido como es la vivienda. Ello posibilita movilizar un activo que en el caso de EE UU representa el 30% de los activos de las familias y cuya distribución es mucho más homogénea que la de los activos financieros. Además, dado que la obtención de financiación con garantía implica un menor riesgo para el prestamista, la refinanciación presenta un menor coste financiero que otro tipo de crédito. De esta forma, los hogares pueden reducir endeudamientos más caros, o aumentar o suavizar en el tiempo su patrón de consumo. Esta última función permite afrontar shocks transitorios de renta, como los derivados de situaciones de desempleo.

El éxito de esta fórmula en EE UU viene explicado por numerosos factores. En el ejemplo citado es clave un mercado laboral flexible que eleve la probabilidad de encontrar empleo. También cabe destacar la reducida aversión de los hogares estadounidenses por la deuda. Además, la sofisticación del sistema financiero estadounidense, en el que banca y mercados de capitales están muy desarrollados, juega un papel crucial. Finalmente, la reducción de las comisiones asociadas a esta operativa desde 1990 ha tenido sin duda una importancia destacada en el boom refinanciador.

Carmen Hernansanz es economista jefe de Análisis Sectorial del Servicio de Estudios del BBVA.