El precio de la vivienda usada cae un 8,6% y arrastra a la nueva

El mercado inmobiliario empezó el año mal, pero lo cierra peor aún. La vivienda encadena otra bajada de precios al retroceder entre julio y septiembre por segundo trimestre consecutivo, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Los pisos usados se abarataron un 8,6% y arrastraron a todo el mercado a un retroceso medio del 3%. En cambio, las estadísticas del INE señalan que la obra nueva se encareció un 3,7%.

Los empresarios se apresuraron ayer a señalar que eso no significa que los pisos recién construidos sigan subiendo, sino que la estadística recoge las escrituras del tercer trimestre de este año, que todavía se corresponden a pisos que se compraron en 2007.

Cuando el mercado de la vivienda iba viento en popa, los compradores iban a ver un piso y, si les gustaba, firmaban la compraventa con el promotor. La escritura se hacía cuando las obras terminaban. Y entre el primer día y la firma ante notario solía pasar más de un año. "Los valores escriturados en el tercer trimestre corresponden a operaciones que se cerraron en varias épocas, dependiendo de cuándo se empezaran las obras. Desde los últimos meses de 2006, cuando los precios subían, hasta periodos de estabilidad de 2007. Incluso puede haber pisos de este año, cuando la caída ha sido clara", explicó Pedro Pérez, presidente del lobby de las grandes inmobiliarias, el G-14. Fuentes notariales consultadas coinciden con esta explicación.

El 'stock' de pisos sin vender sigue creciendo y ya llega a los 700.000

"Nadie se cree que la obra nueva esté subiendo", dice Pedro Pérez, del G-14

Los promotores señalan que los precios han caído entre el 15% y el 20% en los últimos doce meses, aunque en las zonas costeras la bajada puede ser mayor porque la demanda de segunda residencia es la que más se ha resentido. "Nadie que busque una vivienda se cree que la nueva suba o baje menos que la usada, fundamentalmente porque está en manos de empresas que acaban por reconsiderar los precios por el difícil momento que viven", agregó Pérez.

De cualquier forma, los analistas consideran que la vivienda usada siempre marca la tendencia que seguirá el mercado en el futuro. "Es el producto que más fácil puede ajustarse al contexto. Un piso nuevo o que se deba construir no se baja de precio de un día para el otro, pero sí uno que ya existe", afirmó el catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo.

Y de momento, pintan bastos para 2009. Todas las estadísticas apuntan a que los pisos siguen bajando, los de segunda mano con mayor intensidad que los nuevos. Pero el mercado no reacciona y las compraventas siguen desmoronándose. En el mismo periodo que analiza el INE, del 1 de julio al 30 de septiembre, las compraventas de pisos cayeron un 30%, aunque en las comunidades del Mediterráneo llegaron a desplomarse hasta más de un 42%.

El ritmo de construcción también ha aflojado. Ante el parón de la demanda, no se inician pisos. En los últimos doce meses los promotores han iniciado un 40% menos de viviendas que en el año anterior. Pero todavía están terminando los pisos que iniciaron en plena euforia del ladrillo y que se amontonan a lo ancho de toda España. En el tercer trimestre, según el Ministerio de Vivienda, se terminaron 152.262 viviendas, un 2% más que en el mismo periodo de 2006, lo cual eleva el inventario de viviendas sin vender, como mínimo, hasta las 700.000.

El tercer factor que indica que los pisos se seguirán abaratando es el rápido deterioro del mercado del suelo, cuyo precio se calcula, en parte, con una estimación de lo que alguien podría estar dispuesto a pagar por las viviendas que deben construirse en éste. De acuerdo con los últimos datos del Ministerio de Vivienda, los terrenos se han devaluado hasta niveles de 2005. Y como ya ocurre con el mercado de la vivienda, las transacciones siguen cayendo.

Con este panorama, la única baza con la que parece contar el sector inmobiliario es la bajada del euríbor, que cerrará el mes en un 3,4%. Respirarán las familias que tienen hipotecas y las promotoras que están ahogadas por las deudas. Sin embargo, fuentes financieras señalaron que si bien este descenso beneficia a quien ya tiene su préstamo, no lo tendrá tan fácil quien quiera un préstamo nuevo. "Las entidades financieras estamos aumentando en general el diferencial medio sobre el euríbor, aunque conservamos alguna promoción para los dos primeros años", aseguraron estas fuentes.

Tras la bajada anual del 3%, y del 1,7% respecto al segundo trimestre, se esconden descensos mucho más bruscos en algunas comunidades autónomas. Cataluña lidera las caídas con un abaratamiento del 8,3%. Le siguen Madrid (-7%), el País Vasco (-6,3%) y Navarra (-5,3%). Los precios también cedieron en Aragón, Asturias, Baleares, Cantabria, La Rioja y Ceuta. En el resto subieron por debajo del 3%, lo que en términos reales (descontada la inflación) supone que en todas ellas los valores se mantuvieron bastante estables.

Pedro Pérez atribuyó los descensos acusados de Cataluña y Madrid a la subida "abrupta" que experimentaron durante los años de bonanza. Ambas comunidades registraron incrementos de precio interanuales superiores al 20% en esa época. En el otro extremo están Extremadura y Galicia.

La otra explicación que dio Pérez es el stock sin vender, que obliga a muchos propietarios a "hacer un mayor esfuerzo para cerrar una transacción". Y esta cesión del promotor o el dueño de un piso se traduce en una bajada de precios. García-Montalvo recuerda que Cataluña es la segunda comunidad con un mayor inventario de viviendas y Extremadura la que menos.