Llega la hora del alquiler

La incertidumbre económica rebaja las esperanzas de los jóvenes vascos de emanciparse. No pueden comprarse un piso porque carecen de un trabajo estable. La zozobra de las entidades financieras ha paralizado el mercado inmobiliario casi de golpe y sin previo aviso. Después de cuatro años nadando en la abundancia, con los préstamos hipotecarios al alcance de cualquiera, con los bancos concediendo más del 80% del importe del crédito solicitado y el trabajo asegurado, la crisis bancaria ha golpeado al sector de la vivienda en plena cara. Se ha cerrado el grifo de los préstamos, los pisos se quedan sin terminar porque las constructoras quiebran y crece el número de agraciados con una vivienda de protección oficial (VPO) que se ven obligados a rechazarla cuando les toca en un sorteo por no poder hacer frente a la correspondiente hipoteca. Un escenario muy complicado, sobre todo el que se presenta para este año y 2010.

La ley de Suelo es el mayor logro del Gobierno durante la legislatura

Siete de cada diez pisos que se inician en Vitoria son protegidos

Apenas el 5% de las familias vascas reside en un piso alquilado

82.000 personas están apuntadas a las listas para los sorteos de vivienda

Con todo, y a pesar de las tribulaciones, la crisis también puede resultar un momento de oportunidades, sobre todo de reorientación de algunas políticas. Ha llegado la hora de apostar decididamente por el alquiler protegido, coinciden los expertos. El Departamento de Vivienda, que durante las dos últimas legislaturas ha dirigido Ezker Batua, ha iniciado ese viraje y el pasado año el 44% de los pisos protegidos que tripartito y ayuntamientos comenzaron a edificar en Euskadi fue en régimen de alquiler. Sin embargo, hay que aumentar la cuota.

El alquiler protegido permite a los ciudadanos seguir accediendo a una vivienda ante la imposibilidad de comprar una casa ante la falta de crédito. Por otro lado, las empresas privadas pueden seguir manteniendo su actividad, aunque, eso sí, deben estar dispuestas a reducir considerablemente sus márgenes de beneficio. Juan Landa, responsable del gabinete jurídico Ekain, especializado en urbanismo, entre otras materias, zanja la cuestión de manera muy gráfica: "Se acabó la especulación salvaje del suelo y los beneficios siderales de los empresarios. Ya se ha olvidado eso de poner cinco y ganar 1.000".

Y los únicos en condiciones de asumir el riesgo son las administraciones, riesgo porque un parque de alquiler no deja ningún beneficio a las instituciones y su mantenimiento supone un alto coste. En un contexto donde las empresas privadas se encuentran muy débiles, la única empresa que puede arriesgar es la pública. Ésta es una de las máximas del presidente estadounidense Barack Obama y a ella se aferra Jorge Letamendia, concejal de Urbanismo de San Sebastián y uno de los muñidores de la ley de Suelo: "No es fácil mantener una alta producción de VPO si pincha la vivienda libre, porque ésta asume una parte del coste de la protegida y los desarrollos urbanísticos son mixtos, es decir, que deben tener cabida los dos tipos de inmuebles. Por ello, si decae la vivienda libre el Gobierno tiene que arriesgar más con la protegida y el alquiler".

En la actualidad, apenas el 5% de las familias vascas vive arrendada, el porcentaje más bajo de España, que ya de por sí presenta la menor media de la Unión Europea. Resulta difícil remover los cimientos de una cultura tan asentada en la comunidad autónoma como la de la propiedad de la vivienda, pese a los disparatados precios del sector inmobiliario. Éste puede ser el momento. La apuesta pasa por un gran pacto social entre Gobierno, ayuntamientos y entidades financieras, una especie de todos a una que el departamento no ha conseguido materializar durante la legislatura y es una de las tareas que deja pendiente para el próximo gabinete.

La ley de Suelo, aprobada en junio de 2006, supone el mayor logro del departamento esta legislatura. Algunos de sus frutos, como el aumento de las reservas para pisos protegidos, se irán viendo a largo plazo, pero a corto se podrán vislumbrar otros. Es el caso de los alojamientos dotacionales para jóvenes y tercera edad. Se trata de apartamentos construidos sobre parcelas de equipamiento comunitario que, en el caso de los jóvenes, tienen carácter rotatorio, lo que puede facilitar ese camino. El Ayuntamiento de San Sebastián es un aventajado en este terreno y ya cuenta con más de 500. En el resto de municipios han comenzado ahora a tirar de esta solución.

La ley impulsa de una manera absoluta la construcción de pisos protegidos, que lleva camino de convertirse en el refugio para que los constructores puedan capear la crisis, como viene repitiendo en las últimas semanas el consejero Javier Madrazo. En los dos últimos años se ha batido el récord de construcción de este tipo de casas, con cerca de 14.500 y el año pasado su producción llegó a suponer el 50% de toda la vivienda edificada en Euskadi. El pinchazo de la construcción de los pisos libres ayudó lo suyo (cayó un 32%). "Hay que producir VPO de forma masiva", apunta Landa, porque demanda hay de sobra. La última encuesta del Gobierno sobre necesidades de vivienda en Euskadi concluyó que en 2007 había 82.000 personas buscando piso a cuatro años vista. De acuerdo con esos datos, Euskadi necesitará cerca de 45.000 pisos para el año 2012.

Vitoria es el ejemplo de cómo se puede alcanzar tal producción: el este y el oeste de la ciudad han crecido a base de pisos protegidos, acordando las expropiaciones con los dueños de los solares y compensándoles con aprovechamientos urbanísticos cuando se edifique en las parcelas.

La crisis inmobiliaria que sacude a España no resulta tan cruenta en el País Vasco debido, fundamentalmente, a que nunca se ha dado el fenómeno de la sobreconstrucción (apenas hay mercado de segunda residencia) y a la cuota creciente de vivienda protegida, que tiene la venta asegurada. Para evitar que las cajas ralenticen la concesión de préstamos a los dueños de una VPO, el departamento ha planteado a las entidades financieras una alternativa: por cada hipoteca para un piso protegido firmará un seguro de impago que cubra una eventual situación de desempleo. A cambio, las cajas de ahorros deberán seguir concediendo los créditos al mismo ritmo que antes de reventar la burbuja inmobiliaria.