¿Quiénes son los dueños de los edificios de la Castellana?

La Castellana tiene cada vez menos dueños. Sus mejores edificios se han ido concentrando en manos de un reducido grupo de propietarios. Esta acumulación de cromos inmobiliarios ha sido muy intensa por parte de la Mutua y de Amancio Ortega. Es de destacar también la entrada en el eje de negocios madrileño de una empresa casi desconocida que se ha hecho con algunos de los rascacielos icónicos: Gmp, la inmobiliaria patrimonialista de la familia Montoro.

Algunos de estos operadores se han beneficiado de la crisis para tomar el relevo de los propietarios anteriores. La necesidad de FCC de reducir deuda fue la oportunidad para que PonteGadea (Amancio Ortega) pudiera comprar Torre Picasso en 2011 por 400 millones de euros. También la venta de Castellana 2000, promovida por Reyal Urbis en 2014, por 140 millones de euros, se debió a la necesidad de la firma de desinvertir parte de sus activos. La decisión de algunos bancos de trasladar sus sedes a la periferia fue otra oportunidad para los nuevos: el BBVA vendió Castellana 81 a Gmp en 2007.

La tendencia se mantuvo en lo que va de año. La misma inmobiliaria compró el edificio Ederra, también propiedad del BBVA, y la Corporación Financiera Alba (recién llegada al distrito), adquiría Castellana 89, la sede de Ahorro Corporación, por 147 millones de euros.

El renovado interés por la Castellana tiene mucho que ver con el aumento de la inversión en oficinas. El año pasado, dice Luis Gonzalo Martino, de Deloitte RE, “alcanzó unos 2.500 millones de euros, un 363% más que en 2013”. La prueba de ese interés ha sido la propia operación de Castellana 89, “en la que se presentaron muchas ofertas”, dice Ángel Estebaranz, de Aguirre Newman, que intermedió en la venta.

Los alquileres, que bajaron casi a la mitad por la crisis, llevan al alza nueve meses 

Lo que no está claro es que los aspirantes a comprar en la Castellana —‘family offices’, inmobiliarias, fondos o Socimis— puedan cumplir fácilmente sus objetivos. “Hay mucha avidez por comprar”, prosigue Estebaranz, “todos quieren entrar, pero no hay producto, los dueños no quieren vender”. Y eso ocurre, básicamente, porque, según José Miguel Setién, de Jones Lang LaSalle, “los actuales propietarios no son especuladores, sino operadores patrimonialistas a largo plazo, con intención de quedarse”.

Otro factor que contribuye a que lleguen pocos edificios al mercado es que los precios de los alquileres, que bajaron casi a la mitad, están repuntando. “Entre 2008 y 2013, llegaron a caer hasta un 45%”, asegura el ejecutivo de Aguirre Newman. Los precios medios en la zona, que alcanzaron los 40 euros por metro cuadrado, bajaron hasta los 22 o 23. Pero ahora están ya sobre los 26 o 27 euros (en algunos edificios ya está en los 30). Y van a subir más. Estebaranz apunta que “los precios de los alquileres en el eje de la Castellana han aumentado un 2% en cada uno de los tres últimos semestres y en los cuatro primeros meses de 2015 hasta un 3%”.

Además, la desocupación en este eje —entre el 12% o 13%— ha empezado a bajar. Se espera que acabe el año en el 9%. Ya empieza a haber dificultades para encontrar oficinas en la Castellana, sobre todo “grandes”, asegura Humphrey White, de Knight Frank. “Nos está costando ya encontrar espacios de 4.000 o 5.000 metros en la mejor zona”, indica Javier Bernardes, de Cushman & Wakefield, “tanto que algunas empresas se arrepienten de no haberse cambiado ahí antes”.

No toda la culpa de la actual tasa de desocupación es de la crisis. Justo cuando empezaba, entre 2008 y 2009, se añadieron de golpe al parque de oficinas del llamado Centro Distrito de Negocios ­—básicamente el Eje de la Castellana—, un total de 230.000 metros, correspondientes a los cuatro rascacielos construidos en la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid, la llamada Cuatro Torres Business Area. “Esa nueva oferta”, aclara Gonzalo Martino, “elevó el stock total de la zona desde los 570.000 a los 810.000 metros, un 40% más”. Sin embargo, y pese a eso, incluso las cuatro torres se están llenando. “Ya están ocupadas al 90%” dice White.

Gmp, la inmobiliaria de la familia Montoro, ha irrumpido con fuerza en la zona

Hay que recordar que la Castellana es donde las multinacionales, consultoras y despachos de abogados quieren estar. Y no hay sitio para todos. “Esos 810.000 metros representan solo el 6,4% de toda la superficie de oficinas de Madrid, que es de 12,8 millones de metros”, apunta Gonzalo Martino.

Además, esa oferta no va a crecer, al menos por ahora. Echavarren, de Irea, recuerda que “no hay solares ni posibilidad de ofrecer producto de nueva planta”. De momento, habrá algo de espacio nuevo por la desocupación de algunos edificios. Es el caso de unas 15 plantas en Torre Europa, en Castellana 95, de las que saldrá en diciembre KPMG para irse a la Torre de Cristal. “También se incorporarán”, explican en Deloitte, “unos 18.000 metros procedentes de la rehabilitación de la Torre Ederra y otros 3.000 de un edificio en Recoletos”. También se vaciarán a final de año la mayor parte de las plantas del edificio del BBVA, en Castellana 81, una vez que el banco culmine su traslado a su sede de Las Tablas.

Los precios en la zona no solo subirán por la creciente falta de espacio, sino también porque los propietarios están pensando en rehabilitar sus edificios para lograr mejores rentas. Pese a que PonteGadea, Testa (Sacyr) o la Mutua han renovado ya sus inmuebles, “la mayoría de la Castellana” dice White, de Knight Frank, “está obsoleto”. Es uno de los parques de oficinas más obsoletos de Europa”. Es una gran oportunidad para hacerlo. “La diferencia entre un edificio reformado y uno viejo puede ser del doble, de cobrar 17 o 30 euros por metro”.

No obstante, los expertos creen que las rehabilitaciones no serán suficientes para cubrir la demanda. La gran esperanza es la Operación Chamartín, aunque no a corto plazo. “Habrá que esperar”, asegura White, “a que el mercado se recupere mucho más. Ahora sería una operación arriesgada, y difícil de financiar”. Además si en Madrid no tenemos nada parecido a La Defense de París o las Docklands de Londres es sencillamente “porque no tenemos la necesidad de espacio de esas dos ciudades, donde hay empresas que alquilan hasta 100.000 metros de oficinas”.