La construcción se rearma

Esa frase hecha que viene a decir que las segundas partes nunca fueron buenas no va con el sector inmobiliario español. Los principales actores dan por supuesto que el ladrillo tiene una segunda oportunidad porque es y será un pilar fundamental en la estrategia de crecimiento de la economía española, clave para el PIB del país. Así de contundentes se han mostrado algunas de las caras más relevantes de esta actividad productiva durante un encuentro organizado esta semana por la Universidad Politécnica de Madrid. “Podría desaparecer el sector naval o el siderúrgico pero no el inmobiliario porque es consustancial con la economía. España no puede vivir al margen del inmobiliario”, considera Juan Ortueta, director de financiación Real Estate en BBVA.

La industria del ladrillo trabaja ahora en enmendar los excesos del pasado. Aunque los diques no son garantía de que no se geste una nueva burbuja inmobiliaria en España –lejos aún del momento actual–. De hecho, lo lógico es que “más tarde o temprano se vuelva a producir porque es un sector cíclico. Lo que hay que evitar es que sea tan destructiva para la economía y el ciudadano”, recuerda el presidente de la socimi Merlin Properties, Ismael Clemente. Pone como ejemplo a seguir EEUU, donde la rapidez de reacción permitió un ajuste más rápido. “Estalló en verano de 2007 y en año y medio se reempleó a la gente que había quedado en paro”. Y expresa un deseo: “ojalá que la próxima burbuja la controlemos bastante mejor”.

“Más tarde o temprano se volverá a producir una burbuja porque es un sector cíclico”

Así las cosas, en este nuevo ciclo que se estrena los disparates parece que no tendrán cabida. Uno de los más dantescos ha sido la financiación sin medida y el sobreendeudamiento fácil. Sin paños calientes. “La connivencia entre el sector inmobiliario y el financiero es peligrosa”, declara Clemente. “La relación entre el crédito y los promotores tiene que tener límites”, añade Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal española de promotores (APCE) y de la asociación madrileña (Asprima). De controlar ese endeudamiento va a depender que el caos no se vuelva a instalar en este negociado.

Ya se está haciendo. Las promotoras regresan a la venta sobre plano. “Ahora vendemos las viviendas y luego las construimos y no al revés. Hay análisis del riesgo y hemos rebajado el endeudamiento”, aclara Carlos García León, consejero director general de Metrovacesa.

Los niveles de apalancamiento han caído tan drásticamente que no se puede hablar actualmente de una nueva burbuja y solo si la banca incrementase esos niveles se dispararían los precios, cuenta Clemente.

El planteamiento actual de las entidades financieras es prestar dinero sobre criterios de financiación del proyecto y no sobre el riesgo del cliente. “Lo importante ahora es el proyecto y no el promotor que está detrás, porque los grandes nombres han desaparecido y lo que ha quedado es una promoción en el tercer cinturón industrial de Mataró”, explica Ortueta. Solo se financian promociones con demanda y que con total seguridad se van a vender. Los promotores alaban la cautela pero echan en falta otros sistemas de financiación al margen del canal bancario. “Hay que demandar un espectro mayor de la financiación dentro de una economía normalizada”, reclama Gómez-Pintado.

Al comprador de vivienda también se le ata en corto. “A los particulares se les darán hipotecas con porcentajes de financiación más moderados y en función de su capacidad de pago”, declara el portavoz de BBVA, que apuntilla: “hemos aprendido la lección”.

En Madrid se han cerrado operaciones preocupantes en la compra de solares con un incremento del precio nada justificado

El suelo no es menos. No se va a financiar la compra de terrenos para que el dueño se siente y espere a que se recalifique. Solo suelos con proyecto inmediato y una salida clara. Mucho menos apalancamiento de las empresas promotoras y más fondos propios será el proceder en el nuevo ciclo inmobiliario que está comenzando a tomar forma. Aunque ojo porque en el último mes se han cerrado operaciones preocupantes en la compra de solares mediante subasta. Empieza a haber un mercado de suelo incipiente y en los últimos concursos se ha visto un incremento del precio nada justificado en Madrid. Por ejemplo, en Valdebebas un terreno que el 21 de abril costaba 800 euros el metro en septiembre de este año se ha adjudicado por 1.200 euros.

Otro tropiezo más fue el intrusismo y la falta de profesionalidad. En el boom cualquiera podía hacer una promoción o vender un suelo y hacerse millonario. Pero, “cualquiera no puede entrar en esto”, dice rotundo Gómez-Pintado. “Si el sector hubiera tenido profesionalidad y transparencia los problemas no hubieran sido tan graves”, cree Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI).

Nuevos modos en la financiación y diferentes actores. Junto a la banca, fondos de inversión, entidades financieras, promotores y socimis hay quien reclama la aparición de agencias de calificación de riesgos inmobiliarios. “El desconocimiento dispara el riesgo y tener en cuenta las variables de riesgos del activo aportaría valor y transparencia al sector”, comenta Ricardo Antuña, director de Eirea Institute. Este experto cree que sería interesante un sistema comparable a Basilea (gestión de riesgos del sector bancario) pero en el ladrillo. No gusta la idea. “No es necesario ni deseable que nadie venga a regular el sector inmobiliario porque nosotros nos autorregulamos”, señala Clemente.

“Siete meses para tener una licencia supone más de 700 millones de euros”

En lo que sí coinciden es en la lista de exigencias. Y aquí señalan a las administraciones –por la innecesaria lentitud del urbanismo y la falta de seguridad jurídica– y, en particular, a la Comunidad de Madrid, a la que piden que derogue de forma urgente la Ley del Suelo que prohíbe construir más de tres alturas. “No hay ni una operación en Madrid que no esté suspendida por esta ley”, dice el presidente de la APCE. Además, denuncia que quien legisla no les tiene en cuenta. Los promotores no participan en la redacción de la nueva ley. Las consecuencias se miden en euros: siete meses para obtener una licencia supone más de 700 millones de euros.

Menos burocracia e hipertrofia legislativa permitirían también que la rehabilitación de los centros urbanos comience a desatascarse. De momento, no hay incentivos. Uno sería que el promotor financie la obra a cambio de que los ayuntamientos aumenten la edificabilidad.