Se buscan herederos de viviendas rentables

El número de viviendas transmitidas por herencia en España está batiendo récord. El pasado año esta cifra alcanzó las 151.206 casas, la más alta recogida por el Instituto Nacional de Estadística (INE) desde 2007. Y hasta septiembre de este año ya suman 120.406 casas, un 4,8% más que en el mismo periodo de 2015. Lo que ningún organismo contabiliza es el ingente e inabarcable patrimonio que cada año se deja sin adjudicar a sus herederos legítimos y que no saben que lo son. "Puede superar los 100 millones de euros", calcula Marco Lamberti, director de Coutot Roehrig, principal firma europea en genealogía sucesoria.

Fundada en París en 1894, en España desde hace 30 años y con sede en Madrid y Barcelona, se dedica a encontrar personas que desconocen que tienen derechos sobre legados de fallecidos. Actualmente trabaja en 600 expedientes. Lamberti, abogado italiano, cuenta un caso reciente: "Un piso en Madrid valorado en 420.000 euros. Se trataba de un militar retirado que falleció soltero, sin hermanos ni testamento. Aunque era de Málaga, hicimos investigaciones de la rama paterna y materna hasta finales del siglo XIX, encontrando dos primos de cuarto grado en Almería".

Esta situación en la que el heredero legítimo desconoce que lo es se da por varios motivos. Por un lado, se hacen pocos testamentos: en 2015 testó un 1,38% del total de la población mayor de 18 años, según la Dirección General de los Registros y del Notariado. Por otro, "existe todavía mucha falta de comunicación entre las familias, algo que antes era más difícil; y con los movimientos migratorios, el contacto con familiares se termina perdiendo para siempre", razona Pedro Fernández, fundador de Grupo Hereda, empresa española que también busca herederos de fallecidos que no testaron o dejaron un testamento nulo (heredero ab intestato). Además, "un testamento pueda quedar y, de hecho queda, en el olvido de los archivos de una notaría si el que aparece designado nunca comparece en el notario por desconocimiento", apunta este abogado.

Ningún organismo contabiliza el patrimonio sin adjudicar, que se calcula en 100 millones

En este momento trabaja en 39 herencias que han dejado inmuebles con un valor estimado de seis millones de euros. Uno de los casos donde está en juego más patrimonio —un ático en Madrid y tres edificios en Galicia valorados en cuatro millones de euros—, es la herencia de dos hermanas gallegas fallecidas hace seis años que testaron una en favor de la otra. "Ninguna tenía descendencia y aún no hemos encontrado familia cercana", cuenta Fernández. En España tiene derecho a heredar hasta el cuarto grado de consanguinidad. De no hallarse, los bienes pasan al Estado.

Este problema está calando en las comunidades de propietarios, donde las viviendas sin dueño acumulan deudas. "Buscar herederos es el último recurso que utilizan cuando se empieza a generar morosidad y los vecinos tienen la esperanza de que el adjudicatario contacte para liquidar el importe pendiente", señala Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Este colegio, junto con los de Baleares, Barcelona y Lleida, han firmado convenios con Coutot Roehrig. Y en breve lo hará el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (12.000 colegiados se beneficiarán gratis de sus servicios).

Morosidad agravada

La empresa busca herederos a petición del administrador de fincas o abogado y sin ningún coste para los vecinos. Además, se hace cargo de abonar la deuda. Es una vía mucho más rápida que la judicial, que tarda cuatro o cinco años. En la región madrileña, hay entre un 3% y un 4% de edificios, unas 3.000 fincas, en las que alguno de su pisos está afectado, sobre todo en los barrios de Salamanca y Chamberí. Además, estas viviendas suelen ser objeto de las bandas de okupas. Llevan cerradas varios años, están deterioradas y "acumulan una deuda media de 2.500 euros correspondientes a las cuotas ordinarias de 24 meses. Si, además, tienen gastos extraordinarios por obras, la mora sube en al menos un 100%", explica Martínez Torres. Las hay que soportan una morosidad de 17.000 euros.

Buscar herederos es una tarea ardua. "Este trabajo requiere de dedicación exclusiva y un dinero y medios que un particular no tiene. Cuando se inicia un expediente se dota con 20.000 euros para un periodo de un año", dice Fernández, de Hereda.

El problema está calando en las comunidades de propietarios, donde las viviendas sin dueño acumulan deudas

El rastreo de estas empresas puede iniciarse a instancias de un profesional o por iniciativa propia (indagan en el BOE, Internet, notarías...). A partir de aquí, empieza la búsqueda en registros de la propiedad, registros civiles, cementerios, edictos y publicaciones de menos de 50 años en hemerotecas..."Un genealogista inicia la búsqueda en el entorno más cercano, hasta retrotraerse a finales del siglo XIX. Se utilizan todas las fuentes históricas y documentales para clarificar la sucesión (archivos religiosos y civiles)", según Lamberti. Y los viajes son imprescindibles: "Este año hemos estado en Sidney, Cabo Verde, París o Barbados", explican en Hereda. En esta empresa, el 60% de los familiares se acaba localizando en España y el 40% en el extranjero.

En un plazo que puede variar de cuatro semanas a un año suelen encontrar al heredero, al que le comunican la noticia mediante una llamada de teléfono. Tras la sorpresa mayúscula de saberse heredero, lo habitual es que ponga en venta los bienes adjudicados. "Anticipamos todo tipo de coste con independencia de la solvencia del heredero y nos encargamos de realizar las gestiones para la venta", según Lamberti.

Pero a estas compañías no les interesan todas las viviendas, solo las rentables. Ponen la lupa en las que tienen un valor de mercado suficiente para cubrir su comisión una vez vendidas. Suelen tener un precio en torno a los 120.000 euros como mínimo. Esto es así porque la comisión, que siempre paga el heredero, es de hasta el 30% sobre el neto de la herencia en el caso de Coutot Roehrig. En Hereda ronda el 35%.

Además, el que hereda tiene que hacerse cargo del impuesto de sucesiones y donaciones que puede llegar a ser hasta el 35%, según la autonomía y grado de parentesco. Aunque, "estas herencias suelen tramitarse en periodos superiores a cinco años desde el fallecimiento del causante, por lo que están prescritos los derechos de las haciendas autonómicas o estatal y son pocos los que deben pagar este impuesto", dicen en Hereda. También hay que abonar el impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía).

Al final, explica Marco Lamberti, el heredero suele embolsarse entre el 50% y el 70% del valor de los bienes tras liquidarse deudas, pagar tasas y tributos, y abonar los honorarios de la empresa que le ha encontrado.