Los gigantes comerciales compiten por los grandes locales del centro de las capitales
Las grandes cadenas desembarcan en el corazón de las grandes capitales para estar más cerca de los clientes y ser más ágiles para el comercio online
Las medianas superficies de las periferias urbanas, marcas como Ikea, Decathlon, Media Markt, Leroy Merlin o Kiabi han virado su estrategia. Ahora quieren llevar su producto al corazón de las capitales para llegar a un cliente que no les visita en las afueras. Se están quedando con los escasos locales comerciales de grandes dimensiones que hay disponibles cerca de las mejores arterias comerciales de Madrid y Barcelona. Aún no contribuyen a subir los alquileres de estos inmuebles, en cuyas obras invierten entre uno y cinco millones de euros. Pero lo harán.
Las principales zonas comerciales del centro de Madrid y Barcelona tienen nuevos inquilinos. Las denominadas medianas superficies que hasta hace poco solo se instalaban en los parques comerciales de la periferia han emprendido una estrategia urbana. Quieren acercarse a un cliente que no tienen porque evita coger el coche, y fidelizarle. Esta semana Decathlon ha anunciado que abrirá tres tiendas en el corazón de Madrid, donde Leroy Merlin desembarcará en 2018, siguiendo la estela de Ikea (que inauguró un establecimiento en Serrano en mayo), Kiabi (que acaba de hacerlo en el barcelonés paseo de Gracia) o Media Markt, la primera en llegar al núcleo de ambas capitales (y de Valencia).
La tendencia comenzó hace dos años en las grandes ciudades europeas y responde al desplazamiento de la población hacia el centro y a que el ecommerce exige dar una respuesta rápida al cliente y eso necesita proximidad, explica Robert Travers, directivo de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield.
Mientras que Ikea estudia a nivel global nuevos formatos comerciales que respondan a las modernas exigencias del consumidor, indica Antonella Pucarelli, directora adjunta de la marca en España y Portugal; Leroy Merlin quiere llegar a un público urbanita al que no está atrayendo desde el extrarradio de capitales como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Bilbao, un consumidor que quiere usar menos el coche, aprecia Juan Sevillano, director de desarrollo de la marca de bricolaje.
La estrategia de las cadenas es implantarse en los principales ejes comerciales de las grandes urbes con espacios más reducidos que los que tienen en los parques de las afueras, pero de dimensiones considerables para tratarse del centro. "No buscan ubicaciones de primera línea (prime) sino muy próximas a ellas porque no pueden pagar los alquileres de operadores como Zara, Mango o H&M, sino un 30% inferiores porque sus márgenes son menores", sostiene Travers. Necesitan calles con mucha afluencia de gente y locales de 1.000 o 2.000 metros cuadrados en adelante; con plantas diáfanas, que son muy escasos en las mejores zonas comerciales.
De momento, el desembarco de estas marcas no ha tenido impacto en el precio de los alquileres de los locales, ya que, según Sergio Fernandes, director de retail de la consultora JLL, la disponibilidad de inmuebles de estas dimensiones en las principales arterias comerciales es muy reducida y los operadores que los demandan también son pocos. "Solo se atreven a hacer este movimiento los líderes de cada sector. Por ahora, únicamente vemos activas a seis o siete marcas", aprecia. Entre ellas, Aki, Bricor, Verdecora, Sport Zone y Kiwoko Mundo Animal. No obstante, "están consiguiendo dar salida a algunos inmuebles que no la tendrían por estar un poco desubicados para las marcas de moda", según David Barragán, director de retail de la inmobiliaria Aguirre Newman.
La atracción del centro
La búsqueda no es fácil, como así remarcan intermediarios y cadenas comerciales: "Llevamos tres años buscando locales en Madrid y Barcelona", reconoce del directivo de Leroy Merlin, que va a aprovechar una de las tiendas cerradas por Cortefiel para estrenarse en la capital con 2.500 metros. Superficie semejante a la que abrirá en Barcelona, cerca de la plaza de Catalunya. A cada establecimiento dedicará una inversión de cinco millones de euros. Cifra que, en el caso de Ikea, ha sido de 1,5 millones de euros.
Las negociaciones son intensas y prolongadas porque los locales necesitan adecuarse, las marcas exigen periodos de carencia mientras duran las obras, que suelen pagar los inquilinos. Los contratos de alquiler se firman por periodos de entre siete y 20 años.
Pero compensa. El local piloto de la cadena sueca en Madrid está funcionando mejor de lo esperado, según Pucarelli, de hecho, alguna de las fórmulas novedosas que incorpora ya se han extendido a sus otras tiendas (la personalización de textiles, cómodas y puertas). Pese a ello, Ikea valora aún si abre o no más comercios céntricos con este formato que combina venta y entretenimiento
Sevillano cree que esta tendencia hacia el centro "se generalizará y habrá más enseñas que la sigan". Lo mismo opinan otros consultores.
La ubicación importa todavía más
El comercio electrónico está obligando al viraje del mercado inmobiliario, explica el director del área de Aguirre Newman, David Barragán. "Ahora existe mucha diferencia entre los locales prime y no prime, de hecho firmas de moda como Zara ya no se implantan fuera de esa primerísima línea porque, de hacerlo, no consiguen el incremento de ventas que buscan. El mercado se ha restringido muchísimo", asegura. "Y se llegan a pagar verdaderas barbaridades por los locales estrella".
Los inmuebles de las principales arterias comerciales de las ciudades han vivido una dura crisis de la que se están recuperando a paso cada vez más firme. Las nuevas estrategias de ventas online de los grandes grupos les exigen estar más cerca de los clientes. El responsable de retail de JLL, Sergio Fernandes, cree que el precio del alquiler en las calles más comerciales subirá entre un 2% y un 3% este año, aunque siempre en función de la ubicación (que cobra más importancia que antes de la crisis) y la disponibilidad. Cushman & Wakefield sitúa las rentas más altas de Madrid en 255 euros al mes por metro cuadrado (en la calle Preciados) y las de Barcelona en 275 euros (Portal de l'Angel).
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