BBVA vende a Cerberus parte de su negocio inmobiliario por 4.000 millones

El BBVA venderá a Cerberus el 64% de su negocio inmobiliario por unos 4.000 millones en la segunda mitad de 2018, según la entidad. El banco no espera obtener grandes beneficios con la operación pero si un leve incremento de capital. La entidad se deshace de una cartera inmobiliaria que el año pasado le supuso unas pérdidas de cerca de 600 millones. Además, la nueva normativa contable internacional le obligaría a elevar las provisiones sobre estos activos. La operación llega un día después de la venta de BBVA Chile, que le aportará mucho más capital. La entidad desliga las dos operaciones.

"El impacto que ahora se estima de esta operación en la cuenta de resultados no será significativo", admite la entidad, ya que ha valorado los activos inmobiliarios al valor neto contable, es decir, a su precio en libros teniendo en cuenta las provisiones por lo que no genera muchos beneficios. En capital regulatorio se espera una leve aportación porque lo que se libera con la venta del 80% de la cartera, se consume con la propiedad del 20% de la sociedad.

De una cartera total de ladrillo de 7.800 millones que tiene el BBVA, colocará en la sociedad conjunta con Cerberus unos 5.000 millones. La entidad mantendrá en el balance 2.800 millones en activos promotores que intentará construir y comercializar poco a poco, según Javier Rodríguez Soler, responsable de Estrategia y Fusiones y Adquisiciones del BBVA. También conserva las participaciones en Metrovacesa, Testa y Merlin, entre otras, "porque tienen unas plusvalías latentes que queremos aprovechar más adelante", apunta Rodríguez Soler. El banco se convierte en la entidad con menor exposición al ladrillo de las entidades españolas.

El grupo presidido por Francisco González comenzó en verano las negociaciones y ahora ha alcanzado el acuerdo con una filial de Cerberus Capital Management (Cerberus), uno de los fondos estadounidenses de capital más grandes del mercado. El negocio inmobiliario contemplado en el acuerdo está compuesto por unos 78.000 activos inmobiliarios con un valor bruto contable de aproximadamente 13.000 millones y netos de 5.000 millones. El precio final estará determinado por el volumen de activos finalmente aportados, que puede variar, entre otras razones, por las ventas realizadas hasta el cierre, y la valoración definitiva que ofrezca Cerberus.

La operación está prevista que se cierre en la segunda mitad de 2018. Entonces, unos 450 empleados del banco que se dedican a labores inmobiliarias pasarán a la sociedad de Cerberus. Incluso se les ofrecerá pasarse a Cerberus a otros 130 empleados, aproximadamente, con tareas también relacionadas con estos activos, según Rodríguez Soler. 

La venta tiene una complejidad especial porque unos 750 millones en activos de esta cartera están bajo el contrato del Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) porque proceden de la adquisición de Unnim. Esto supone que cuando se venden con pérdidas el 80% las paga el Fondo y el 20% el BBVA, por lo que necesitan autorización del organismo bancario.

Dos ventas seguidas

La venta del ladrillo se ha anunciado un día después de que la entidad comunicara el acuerdo con Scotiabank para que se quede el 68% que tiene en BBVA Chile por 1.850 millones de euros. Esta operación reportará una plusvalía de 640 millones y un incremento de capital de 0,50 puntos en la solvencia de máxima calidad, el denominado fully loaded, que ya estaba en el 11,2%. Por cierto, el responsable de Scotiabank para América Latina es el mexicano Ignacio Deschamps, que llegó a ser presidente del BBVA México, tras una larga carrera en el banco, y abandonó la entidad con la llegada de Carlos Torres como consejero delegado.

Es decir, para febrero de 2018, el BBVA superará el 11,8% de capital. El objetivo del banco es tener un 11% para evitar estar demasiado capitalizado y perder rentabilidad. La pregunta es qué puede hacer con el exceso de capital y si las dos operaciones están relacionadas.

Rodríguez Soler niega una relación entre las dos ventas y explica que llevaban meses gestándose. Respecta a lo que pueden hacer con el capital sobrante, indica que permitirá aumentar más el crédito en México, Turquía o España, aprovechar para hacer alguna compra o devolverlo a los accionistas vía dividendos. Sin embargo, otros expertos bancarios, que piden el anonimato, consideran que la venta de activos de Cerberus "es muy compleja y puede requerir algún consumo de capital si se rebajan las valoraciones finales. Con la venta de la filial de Chile, que ha sido a un precio muy bueno, el BBVA se cubre ante posibles sorpresas cuando se cierre el contrato".

La otra cuestión es por qué vende ahora el ladrillo tóxico el BBVA, pese a que lo tiene en su balance desde 2012, generándole importantes pérdidas. Rodríguez Soler apunta que se han unido varias circunstancias que han facilitado la operación: por un lado, que el banco tuvo la fortaleza suficiente para aguantar los malos años de crisis sin vender a precios de saldo. "Ahora han llegado grandes fondos con miles de millones de liquidez que buscan otras inversiones diferentes de la renta fija, que tiene tipos muy bajos, y a la Bolsa. Ahí el mercado inmobiliario les encaja porque pueden aprovecharse de la recuperación económica. España está entre los países con mejores perspectivas, dentro de una zona euro que ahora está más asentada, y buscan estas rentabilidades superiores al 5% de este mercado", explica Rodríguez Soler.

Tanto en el mercado como desde el BBVA, admiten que existe otro factor: la presión del Banco Central Europeo (BCE) y del Fondo Monetario Internacional para que los bancos españoles reduzcan sus activos improductivos inmobiliarios. Según el último informe del Banco de España, hasta 2016, los activos improductivos sumaban en España 190.000 millones. El Santander vendió, en julio pasado, al fondo Blackstone el 51% de una sociedad en la que empaquetó activos por un valor bruto de 30.000 millones y el 100% de la inmobiliaria Aliseda, procedentes del recién adquirido Banco Popular. En el mercado se especula con nuevas operaciones de otros grandes bancos antes de que acabe el año. La banca quiere empezar a olvidarse del ladrillo para 2018, diez años después del estallido de la crisis.