¿Es este un buen momento para amortizar tu hipoteca?

Tener un dinero ahorrado cuando se están pagando las letras de una hipoteca puede ser toda una baza para invertirlo en el mismo préstamo, con el objetivo de aminorar su coste. Amortizar una parte del capital prestado devolviendo al banco ese dinero de forma adelantada supondrá en cualquier caso haber ahorrado en intereses una vez finalice la hipoteca. La duda que podrían tener los prestatarios que dispongan de una cierta cantidad de dinero para reinvertir en su préstamo, sin embargo, es si este es precisamente un buen momento para poner en marcha esa amortización. Y, en caso afirmativo, cuál sería la mejor manera de hacerlo. Los expertos ayudan a disiparlas.

Una vez obtenido el préstamo tras haber puesto como garantía una vivienda (generalmente, la residencia principal), el usuario tendrá que devolver el capital prestado a través de una cuota mensual, compuesta por una fracción del dinero recibido más los intereses. Para calcularla, lo habitual es utilizar el sistema francés, “en el que la proporción de los intereses es alta al principio, y disminuye paulatinamente a lo largo del préstamo, hasta ser casi nula al final”, explica la directora general de la intermediaria BGestión Global, Mercedes Blanco. Por lo que un primer criterio es que, idealmente, adelantar el pago de la deuda cuando se está en los primeros años de la hipoteca es mejor que en los últimos, ya que al principio estamos pagando más intereses que en la recta final.

Los tipos de interés

Pero, si el timing tiene su importancia, en las hipotecas variables no hay que descuidar tampoco las previsiones sobre la evolución del tipo de interés. En los préstamos con interés variable, el tipo está formado por un índice de referencia que con el tiempo puede subir o bajar, como el euríbor, más un diferencial. El euríbor encadena ya tres años en niveles negativos (es decir, en lugar de sumarse al diferencial, resta) y las entidades han librado una guerra para ofrecer diferenciales muy atractivos. El resultado es que los intereses que generalmente se pagan actualmente en una hipoteca variable son muy bajos, pero todos los expertos auguran que suban a largo plazo, conforme se incremente el euríbor en los próximos años.

Por ejemplo, con una hipoteca de 130.000 euros a 30 años y un diferencial del 0,99%, adelantar 10.000 euros con el euríbor en los niveles actuales, y suponiendo que estamos en el año 3 y mes 6 del préstamo, supondría un ahorro de unos 2.600 euros, según cálculos del comparador bancario iAhorro. Por el contrario, si esperáramos el año 10 y mes 6 del préstamo, y en el supuesto de que el euríbor dentro de 7 años esté en el 1,8%, con esos mismos 10.000 euros de amortización ahorraríamos unos 7.200 euros, es decir, 4.600 euros más.

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“Claro, si hay una previsión de subida de los tipos de interés, te ahorrarás más dinero si amortizas cuando se produzca este incremento”, admite Blanco, por lo que tal vez, si el nivel del euríbor fuese el único criterio a tomar en cuenta, convendría esperar. Pese a que esta sea una de las reglas generales, Álvaro Casero, portavoz de la Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros (Adicae), invita a considerar también las condiciones específicas “que ofrecen en sus hipotecas las entidades financieras y no solo el euríbor, ya que pueden variar sustancialmente entre unas y otras”.

¿Plazo o cuota?

De todas formas, una vez decidido el momento más oportuno para amortizar la hipoteca, la disyuntiva para el usuario es si, con ese dinero, conviene reducir la cuota o el plazo del préstamo.

Pongamos el ejemplo de un préstamo hipotecario de 130.000 euros a 30 años con un tipo de interés anual fijo del 0,99%. En este caso, el prestamista tendrá que pagar 360 mensualidades de 417,50 euros cada una, aproximadamente, según cálculos de BGestión Global. Lo que se traduce en un coste por intereses de 20.312 euros.

Si en el quinto mes del tercer año del préstamo el usuario quisiera reembolsar 10.000 euros por adelantado y escogiera reducir la cuota, a partir de ese momento esta se quedaría en 383 euros y el ahorro total de intereses se elevaría a unos 1.431 euros. Por el contrario, reducir plazo significaría pagar la misma cuota (417,50 euros al mes) por un período dos años y siete meses inferior. Eso se traduciría en un ahorro total de intereses de 2.976,20 euros, es decir, 1.545 euros más. “En general, siempre es mejor acortar el plazo, porque se ahorran más intereses que si se aminorara la cuota”, asegura Ricardo Gulias, director general de la intermediaria Tu Solución Hipotecaria. Eso sí, “siempre y cuando estemos pagando la cuota sin agobios; si no, mejor reducir esta y dejar el plazo sin variaciones”, aconseja.

Fiscalidad y costes de la amortización

Este experto señala también que haber firmado la hipoteca sobre la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 implica la posibilidad de obtener un ahorro fiscal de hasta 1.356 euros (o el doble, si un matrimonio presenta la declaración de la Renta de forma individual) si se amortizan hasta 9.040 euros al año (o 18.080 euros). “En este caso, lo tendríamos claro: adelantar dinero nos permitirá pagar menos impuestos”.

Según Gulias, cuando un usuario se plantea la posibilidad de amortizar parte de su hipoteca, es importante calcular también “qué rentabilidad se podría conseguir con ese mismo dinero si, en vez de adelantar el pago del préstamo, se invirtiera en un fondo o algún otro producto”. “La clave es saber si ese ahorro es mayor de lo que puedes conseguir invirtiendo”, coincide Casero.

El usuario deberá también tener en cuenta que amortizar la hipoteca tiene un coste. Para las hipotecas a tipo fijo, la nueva ley de crédito inmobiliario —que entrará en vigor en mayo y a la que deberán ajustarse los nuevos contratos— prevé una comisión máxima del 2%, si el reembolso anticipado se efectúa en los 10 primeros años del préstamo. Si la amortización adelantada se hiciera en algún momento posterior, el límite de la comisión estaría en el 1,5%. En las hipotecas variables solo hay una posibilidad: o hasta el 0,15% del capital devuelto, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primero años del contrato, o hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros años. “En supuestos distintos” a estos, el banco “no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial”, reza la normativa.

“Somos críticos con respecto a la nueva ley”, dice Casero, “y consideramos que las comisiones por cancelación o amortización anticipada en los préstamos tanto hipotecarios como al consumo no deberían tener ningún tipo de contraprestación negativa para el prestatario, ya que en esencia se está pagando el dinero prestado con mayor premura de la que recoge la póliza, arrojando un beneficio anticipado a las entidades financieras”.