El estigma social no resta apetito por las residencias de mayores

La pandemia ha puesto contra las cuerdas a uno de los mercados de inversión inmobiliaria más prometedores y con más futuro de España: las residencias de la tercera edad. El sector, que ha atraído en los últimos años a fondos de inversión y operadores internacionales, afronta una importante crisis reputacional —relacionada con el fallecimiento de unas 30.000 personas mayores por covid en sus centros—.

Además, las tasas de desocupación han crecido. “Una de cada cuatro camas está vacía, el 25%, cuando antes de la pandemia era del 10%”, advierte Aitor Pérez, socio director de la consultora Gerokon. Esto, insiste Pérez, “supone una reducción media de la facturación del 15% por centro” porque, además, los costes de personal y de compra de material sanitario se han disparado. Desde la Federación Empresarial de la Dependencia (Fed) reconocen que la recuperación en la ocupación de los centros “será un proceso lento y llevará entre 6 y 12 meses”.

Por otra parte, la pandemia ha destapado las carencias de una buena parte de la oferta, lo que requerirá acometer importantes inversiones para adaptar los inmuebles a una más que probable regulación pospandemia (sistemas de ventilación independientes, más habitaciones individuales, mayor medicalización de los centros…). Algunos acabarán no siendo viables económicamente.

Aun así, los inversores no pliegan velas. Mantienen, y algunos intensifican, su apuesta por las residencias de la tercera edad. En un año difícil como 2020, el volumen de inversión en estos centros fue de 282 millones de euros —300 millones en 2019— y en el segundo trimestre de 2021 el dato ya se mueve entre los 190 y los 230 millones, según Juan Manuel Pardo, responsable del área de Living de JLL. Un apetito que se extiende por el continente europeo, donde se alcanzaron los 7.200 millones de euros en transacciones el año pasado, según la consultora inmobiliaria Knight Frank.

La previsión es que siga al alza, sobre todo ahora que la inversión en oficinas, hoteles o centros comerciales flojea. Alberto Díaz, director de Capital Markets de Colliers, lo explica: “Ante la gran liquidez existente y las escasas alternativas de inversión en los activos tradicionales, los inversores con un coste de capital bajo están centrando su foco en aquellos activos que les permita obtener una rentabilidad en el largo plazo de forma sostenida”. Esta consultora calcula que operadores e inversores pondrán en el mercado español unas 29.000 plazas durante los próximos tres años, la mayor parte de carácter privado.

Varios son sus atractivos. Junto a la logística y los supermercados, es el único sector que cuenta con operadores solventes que ofrecen contratos de obligado cumplimiento a muy largo plazo —10, 15 e incluso 20 años—, lo que está atrayendo a aseguradoras, fondos de pensiones y sociedades cotizadas europeas interesadas en adquirir residencias. “Los principales inversores provienen de mercados mucho más maduros que el español, como son el francés y el belga”, apunta Díaz.

El de las residencias de mayores es un negocio sólido, de ingresos asegurados y recurrentes. La tasa de rentabilidad inicial de las residencias de mayores en España se sitúa en el 5,20% anual, si bien para producto prime se han observado tasas cercanas al 4,5%, indica Nuria Béjar, directora nacional de Healthcare en Savills Aguirre Newman.

Humphrey White, director general de Knight Frank en España, lo define como “un mercado de mucha oportunidad”. De hecho, están a punto de aterrizar “otros fondos institucionales que van a destinar parte de su capital a residencias de mayores”, señala Pardo.

Los fondos y operadores ya presentes (desde Healthcare Activos, Adriano Care, Cofinimmo y Primonial REIM hasta Domusvi, Orpea o Korian) siguen ganando tamaño. La socimi Adriano Care, que acaba de salir a cotizar al BME Growth (antiguo MAB), cuenta con 14 activos (12 residencias y dos terrenos para construir nuevos centros) y cerca de 1.800 plazas, que han supuesto un desembolso de 100 millones de euros. Todavía tiene una capacidad de inversión de más de 100 millones de euros.

El operador Domusvi, la empresa líder del sector sociosanitario en España, ha crecido a través de compras de residencias y carteras. El grupo de origen francés, que no da cifras de inversión, gestiona 206 centros residenciales y de atención diurna, de atención a la discapacidad y a la salud mental. En total, más de 21.500 camas y más de 3.300 plazas en centros de día.

En el punto de mira de los inversores internacionales sigue estando la compra de residencias en funcionamiento en capitales de provincia, aunque la oferta escasea, sobre todo de inmuebles con más de 100 camas. “Todos han sido tocados por los inversores y por eso cuando alguien quiere vender se lo rifan”, cuenta Aitor Pérez. Pero algo está cambiando. El inversor empieza a percibir “cierto riesgo en la compra de activos ya construidos ante un posible cambio de normativa por la covid que implique nuevas inversiones de capex [gasto en capital] o reducción del número de plazas”, dicen en Savills Aguirre Newman. Por esto, crece el interés por comprar suelo y promover nuevas residencias adaptadas a la regulación poscovid.

Déficit de centros

A pesar de no ser un mercado fácil, al inversor le resulta interesante por el desfase que existe en España entre oferta y demanda. Hay un déficit de entre 75.000 y 89.000 plazas, según distintas fuentes —no hay consenso—, para poder cumplir las recomendaciones de la Organización Mundial de la Salud (OMS), que fija cinco camas por cada 100 personas mayores de 65 años. Según la Fed, serán necesarias cada año 100 residencias nuevas hasta 2050, porque habrá 16 millones de personas mayores de 64 años, calcula la federación. Para ese año, los mayores de 65 años representarán más del 30% de la población. Los octogenarios llegarán a superar la cifra de cuatro millones, según el CSIC.

Aunque no todo el viento será de cola. Hay importantes desafíos con los que tendrán que lidiar los inversores, los que ha planteado la pandemia y los derivados de la falta de dinero público para pagar las plazas. Aitor Pérez, de Gerokon, se pregunta: ¿Quién paga esta ronda? Se refiere al hecho de que no hay dinero público suficiente para costear las plazas concertadas, ni se espera que lo haya, y atender las necesidades de la dependencia. “El problema de nuestro país no es la falta de inversores para la promoción de residencias, sino de financiación para mantenerlas”, señala.

Desde Colliers trasladan el mismo problema: “Los convenios por parte de las residencias con entes públicos deberán ser mejorados en lo que hace referencia a plazas concertadas, ya que de lo contrario el sector se enfocará eminentemente a desarrollar plazas privadas que respondan a una mayor rentabilidad exigida por los inversores”, añade Alberto Díaz. Unas plazas que cuestan de media 2.300 euros al mes, aunque pueden alcanzar los 3.200 euros.

Las comunidades recibirán al menos 361,7 millones de los fondos europeos para invertir en residencias.