La venta de casas creció un 34,6% en 2021, el año con mayor actividad desde la burbuja inmobiliaria

Al mercado inmobiliario español le ha sentado bien la vacuna contra el coronavirus. Atenazado por la pandemia en 2020, el año pasado se desató con unos niveles de actividad que no se veían desde 2007, el último año antes de que estallara la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. Según ha revelado este martes el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 se vendieron en España 565.523 casas. Supone un 34,6% más de operaciones que en 2020, un incremento lógico después de un año en el que las compraventas se contrajeron, como toda la actividad económica. La clave, pues, era ver hasta qué cotas llevaría al mercado esa demanda embalsada que no había podido comprar vivienda en el primer año de la pandemia, o que había preferido esperar un poco. Y el resultado es que los españoles (y muchos extranjeros) compraron más casas que en los últimos 14 años.

Hace doce meses, ni siquiera el sector soñaba con una actividad tan intensa. “La reacción inmobiliaria nos ha sorprendido a todos, aunque tiene mucho sentido”, resume Cristina Arias, directora del servicio de Estudios de la tasadora Tinsa. Las cifras del INE dibujan un mercado eufórico desde el pasado marzo. Con la excepción de abril, probablemente por el efecto de las vacaciones de Semana Santa y Pascua, todos los meses desde entonces han superado el umbral de las 45.000 compraventas. Tras esa intensa demanda, explica la analista, se encuentran los meses de confinamiento e inactividad de 2020, que generaron “bolsas de ahorro en los hogares, que además al estar más tiempo en casa se han dado cuenta de distintas necesidades”. A esto, secundariamente, se ha unido “un contexto de tipos de interés negativos e inflación en alza que hace que la vivienda sea algo más rentable que otros tipos de inversión”.

A diferencia de lo que pasaba en los años de la burbuja, el grueso de esa actividad en este nuevo tirón del ladrillo se ha sustentado en las casas de segunda mano. Ocho de cada 10 compraventas el año pasado eran de inmuebles usados, para un total de 450.485 operaciones. En este segmento del mercado, es la cifra más alta de la serie histórica del instituto estadístico, que arranca en 2007, superando por poco las ventas de aquel año (casi 449.000). Esa limitación temporal impide comparar la cifra, por ejemplo, con 2006, que fue el año más boyante de la burbuja inmobiliaria, según otras fuentes estadísticas con series más amplias (como las del Ministerio de Transportes, entonces llamado de Fomento).

El auge de la segunda mano no impidió, en cualquier caso, un año muy positivo para la obra nueva. Las compraventas de casas a estrenar superaron, por primera vez desde 2014, la barrera de las 100.000 operaciones. Fueron exactamente 115.038 compraventas, según el INE, un 37,7% más que en 2020. En términos absolutos, esta cifra está muy lejos de lo que se vivió en los primeros años de siglo (en 2007 se vendieron más de 326.000 viviendas nuevas), pero supone un salto muy importante con respecto a los últimos años. Dejando al margen 2020, un ejercicio difícilmente comparable por la convulsión que provocó el coronavirus, en 2019 las compraventas de pisos a estrenar fueron 92.946, una cifra prácticamente estancada, ya que en 2018 habían sido 91.716.

En definitiva, el desconfinamiento ha sentado bien a la actividad inmobiliaria y no solo en la obra nueva. El mercado parecía languidecer en 2019, cuando muchos veían signos de agotamiento. Entonces las operaciones se contrajeron un 0,7% en términos anuales, después de varios años (desde 2015) en crecimientos a dos dígitos. Y sin apenas tiempo para digerir aquel cambio de signo, llegó la pandemia con un hachazo del 17% a las compraventas en 2020. El año pasado, impulsado por el ahorro acumulado en muchos hogares y los cambios de hábitos provocados por la pandemia, se sacudió todos esos fantasmas y cortó la racha de dos ejercicios negativos con un crecimiento espectacular, por encima del 30% en casi todos los segmentos que analiza el INE. Solo la vivienda protegida, que progresó un 27,7%, se salió de esa norma.

Para Ángel Martínez León, vocal del consejo general de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi), no cabe duda de que la pandemia ha transformado las costumbres y describe “un bum en la búsqueda de casas con jardín, espacios abiertos y con más luz”. Un camino en el que queda recorrido, ya que el agente inmobiliario pronostica que “estamos todavía en un momento de estabilización e incluso de crecimiento de las ventas en el sector”. Un trayecto, avisa Cristina Arias, en que las casas seguirán encareciéndose: “Esta combinación de demanda que se reactiva de manera muy rápida y oferta que se mueve más lentamente hace que suban los precios; si suben los tipos y la demanda se ralentiza, los precios harán lo mismo”. Tinsa calculó las casas a finales del año pasado valían un 8,6% más que a finales de 2020.

Un 31% más de herencias

Siete comunidades autónomas vieron crecer sus operaciones por encima del 34,6% de media. Fueron la Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Madrid, Cantabria, Andalucía y La Rioja. Esta última fue la que experimentó un mayor salto, ya que allí se vendieron un 42,7% más de viviendas que en 2020. En el extremo opuesto se situó el País Vasco, con un incremento anual del 15,8%.

La estadística del INE, que va en línea con las cifras expresadas por otras fuentes como los registros de la propiedad (de los que bebe) o los notarios, no solo analiza las compraventas, sino todo tipo de transmisiones de inmuebles en España. Al respecto, en 2021 el total de transmisiones se elevó un 25,8%, destacando el crecimiento de las compraventas (33,8%), ligeramente por encima del de las herencias (30,8%), permutas (30,3%) y donaciones (26,7%). Dentro de las compraventas, destacó especialmente la de viviendas, que representan más de la mitad de los inmuebles transaccionados. No obstante, las ventas de otro tipo de fincas urbanas (como locales, plazas de garaje o trasteros) también crecieron espectacularmente (34,1%). Algo más contenida fue la subida de las operaciones relativas a fincas rústicas, que avanzaron un 28,6%, aunque también en 2020 habían caído menos que el resto.