Desplome hipotecario: la firma de créditos para comprar casa cayó un 29,6% en septiembre

La presión de los tipos altos continúa estrangulando la firma de hipotecas para comprar una vivienda en España. El número de créditos hipotecarios suscritos en septiembre bajó un 29,6% respecto al mismo mes de 2022, hasta sumar 31.054 préstamos, con un tipo de interés medio que se disparó al 3,26%, su mayor nivel en siete años, según los datos difundidos este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con el descenso interanual de septiembre, la firma de hipotecas sobre viviendas encadena ocho meses de tasas negativas, aunque este último descalabro ha sido más pronunciado que el registrado un mes antes (en agosto la caída interanual fue del 22,7%).

El número de hipotecas firmadas en septiembre evidencia que el bum ha terminado (en 2022 se cerraron 463.614 operaciones, la cifra más alta desde 2010). Los datos que vemos ahora son similares a los de prepandemia, ya que oscilaban entre 22.000 y 35.000 créditos hipotecarios. “Seguramente esta tendencia se mantendrá en lo que queda de año, aunque es previsible que la caída de volumen respecto al año anterior se suavice en la parte final del año, no tanto por la recuperación de las operaciones sino simplemente porque el inicio de la contracción se produjo pasado el verano de 2022″, indica en una nota Juan Villén, director general de Idealista Hipotecas.

El crédito para comprar casa es caro y difícil de conseguir como consecuencia de las subidas de tipos realizadas por el Banco Central Europeo que arrancaron en julio del año pasado y de un Euribor (al que se referencian el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variables) por encima del 4%..

El encarecimiento de las nuevas hipotecas impide el acceso a la financiación a un gran número de ciudadanos. El tipo de interés medio de los préstamos suscritos en septiembre -cuyo plazo medio fue de 24 años- siguió al alza: subió más de un punto respecto al año anterior, hasta el 3,26%, la cifra más alta desde febrero de 2016. Es el sexto mes consecutivo en el que el tipo de interés supera el 3%.

La consecuencia más inmediata es que compraventas e hipotecas se han ido desacoplando desde comienzos de año y no todos los compradores firman una hipoteca. Prácticamente la mitad de las compraventas se pagan al contado, según el Consejo del Notariado.

Aunque se hayan contratado menos hipotecas que un año antes, la cuantía de estos préstamos se ha mantenido estable. El importe medio bajó un 0,1% interanual en el noveno mes del año, hasta los 143.186 euros, mientras que el capital prestado disminuyó un 29,7%, hasta los 4,4 millones de euros.

Si se compara el dato de septiembre con el de agosto, las hipotecas sobre viviendas crecieron un 9,6% (en agosto se vendieron 28.344 préstamos), y el capital prestado aumentó un 13,5%.

Si se amplía la mirada, en lo que va de año (hasta septiembre, último mes analizado por el INE), los préstamos hipotecarios se han reducido un 17,2%, con un descenso del capital prestado del 18,6% y una disminución del importe medio del 1,7%.

Todas las comunidades autónomas registraron tasas de variación anual negativa en el número de hipotecas firmadas, aunque la sacudida fue especialmente virulenta en Murcia, donde el volumen de créditos para la compra de vivienda cayó un 44,8%, Aragón (-39,0%) y Galicia (-38,2%). Las regiones con mayor número de hipotecas constituidas fueron Andalucía (5.900), Comunidad de Madrid (5.854) y Cataluña (5.291).

El tipo fijo pierde fuerza

El 56,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 43,8% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio fue del 3,09% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,40% para las de tipo fijo. Es importante destacar que la inmensa mayoría de las catalogadas como variables corresponden a hipotecas mixtas, con plazos fijos iniciales de 3, 5 o 10 años y más baratas que las fijas.

Estos datos muestran que sigue descendiendo el volumen de hipotecas a tipo fijo, tras haber alcanzado su máximo en abril de 2022 con un 75%. La estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas, ya está teniendo resultados y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado en detrimento de las hipotecas fijas.

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad fue de 9.983, un 9,6% menos que en septiembre de 2022. Hay que tener en cuenta que el grueso de cambios se dio antes o inmediatamente después de las primeras subidas de tipos. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en septiembre se produjeron 7.842 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con una disminución anual del 10,6%. Por su parte, el número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) aumentó un 5,8%, mientras que el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) disminuyó un 37,1%.

De las 9.983 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 45,5% fueron por modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 13,1% al 36,6%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 85,9% al 62,4%.

El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (82,4%), como después (60,7%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo variable aumentó 0,2 puntos y el de las hipotecas a tipo fijo subió 0,5 puntos.

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