Alquilar una casa: los cambios que trae la Ley de Vivienda

Zonas tensionadas, limites a los precios, grandes tenedores, índice de contención de precios… son conceptos que propietarios y alquilados deben tener en cuenta en los contratos de arrendamiento tras la publicación en el BOE de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda) que entró en vigor el pasado 26 de mayo y que modifica especialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Ya antes de publicarse la norma, ley nació con polémica. El PP registró una iniciativa en el Congreso pidiendo la derogación de la Ley de Vivienda y aunque la proposición se ha paralizado por el adelanto de las elecciones generales al 23 de junio, los populares propondrán su anulación porque consideran que incluye medidas "intervencionistas y dirigistas contrarias a la libertad individual". Además gran parte de su aplicación, como la declaración de zonas tensionadas, queda al arbitrio de las comunidades autónomas, la mayoría en manos del PP, que han anunciado su intención de no poner la ley en marcha.

A pesar de todo la ley ya está en vigor y como asegura Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especialista en derecho inmobiliario, “aunque se derogara la norma no se suspenderían sus efectos y los nuevos contratos se seguirán rigiendo por la Ley de Vivienda”.

Propietarios y alquilados deben conocer las modificaciones de una ley que afecta a las prórrogas del contrato, a las subidas de los alquileres, a la forma de pago, a los procedimientos de desahucio, a los topes de precio de los arrendamientos de viviendas...

¿Qué son zonas tensionadas?

Son barrios o municipios en los que se orientarán actuaciones públicas cuando exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población.

La declaración de zona de mercado residencial tensionado es competencia de las comunidades autónomas y de los municipios y su vigencia será de tres años pudiéndose prorrogar anualmente.

Para que se pueda declarar una zona tensionada es necesario cumplir una de las siguientes condiciones.

Que el coste medio del alquiler o de la hipoteca más los gastos y suministros básicos sea superior al 30% de la renta media de los hogares. Por ejemplo, si la renta media de la zona es de 2.500 euros por hogar, la renta de alquiler más los gastos de suministros no podrán superar los 750 euros.

O que el importe de los alquileres o de la compra de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada. Por ejemplo si el alquiler medio de un piso costaba 1.000 euros en enero de 2020 multiplicado por el IPC hasta enero de 2023 (el 12,9% más tres puntos porcentuales adicionales, el 15,9%), al llegar el precio del alquiler a los 1.600 euros sería zona tensionada.

¿Quiénes son los grandes tenedores y los pequeños propietarios?

Son grandes tenedores las personas o empresas que tengan más de diez inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.

Hay que tener en cuenta que en las zonas tensionadas también se consideran grandes tenedores las personas o empresas que tengan cinco o más viviendas ubicadas en dicho municipio o barrio.

Son pequeños propietarios quienes tengan en propiedad menos de cinco viviendas.

¿Cómo se regulan las prórrogas de los contratos de alquiler?

Los inquilinos actuales podrán solicitar una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de seis meses en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen hasta el 30 de junio de 2023. Esta prórroga está recogido en el Real Decreto-Ley 20/2022 por el que el Gobierno introduce medidas temporales en materia de arrendamientos urbanos.

Con la nueva redacción, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que cuando acabe el contrato de arrendamiento (mínimo de cinco años o siete años si el propietario fuese una empresa) si el propietario no avisa con cuatro meses de antelación (dos meses para el inquilino) el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el alquilado decida cada anualidad no renovar el contrato.

La Ley de Vivienda establece como novedad que antes de finalizar la prórroga, el alquilado en situación de vulnerabilidad social podrá solicitar otro aplazamiento extraordinario por un período máximo de un año.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del alquilado de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda.

Pero como recuerda Vicente Magro, magistrado del Tribunal Supremo, aunque es lógico que en este caso el inquilino deba acreditar la situación de vulnerabilidad y no el arrendador también debería aplicarse en “los procedimientos de desahucio por falta de pago para que cuando se dé traslado de la demanda al demandado éste sea el que deba buscar ese certificado y no ponerlo en el debe del demandante” o propietario.

Si la vivienda está en una zona tensionada, el alquilado podrá -cuando finalice cualquier prórroga- aplazar nuevamente y de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales por un período máximo de tres años.

El propietario deberá aceptar obligatoriamente la prórroga sin distinguir si es gran tenedor o no. El propietario puede evitar esta prórroga y recuperar la vivienda cuando haya comunicado -en los plazos y condiciones establecidos en el art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos- la necesidad de ocupar el piso alquilado para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

¿Se puede pagar en metálico la renta del alquiler?

En un principio, no. La norma establece que el pago de la renta se efectuará a través de medios electrónicos. Pero, excepcionalmente, cuando alquilado o propietario carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de ésta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada

¿Hay límites para fijar la renta por alquiler?

Para los contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo, las rentas estarán reguladas y topadas, independientemente de si son grandes o pequeños propietarios, sólo cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada.

Si se hace un nuevo contrato de arrendamiento en una zona tensionada, el precio del alquiler no podrá exceder de la última renta que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al alquilado de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

De esta forma, si una vivienda en zona tensionada tenía en 2022 un alquiler de 800 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar este importe más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir según el nuevo índice a partir de 2025). El nuevo contrato en 2023 no podrá superar los 816 euros mensuales.

Los pequeños propietarios (menos de cinco viviendas) podrán subir un máximo del 10% sobre la última renta cuando en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato la casa haya sido rehabilitada, se acrediten mejoras para un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, se hubieran hecho mejoras de accesibilidad o cuando el contrato de arrendamiento se firme por un período de diez o más años.

Para grandes tenedores, la renta se establecerá mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir. Esta ley también contempla la inclusión de las nuevas viviendas que se pongan en el mercado de alquiler dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma, aseguran desde el portal inmobiliario Fotocasa.

¿Cómo se actualiza la renta si se elimina el IPC?

Con la Ley de Vivienda, la actualización de los precios de todos los alquileres dejará de estar vinculada al IPC. Sin embargo, en los contratos vigentes las rentas se actualizarán durante 2023 por un máximo del 2% y en 2024 la subida del alquiler se verá limitada a un máximo de un 3%, según lo establecido en el Real Decreto-Ley 6/2022 por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

Pero si el propietario no es un gran tenedor el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, pero si no hay acuerdo con el inquilino el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al 3%.

¿Cuándo habrá nuevo índice de revalorización?

La Ley de Vivienda establece que el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que será el límite de referencia a los efectos de las subidas de alquiler para “evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”.

¿Quién paga los gastos de la inmobiliaria?

Se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador o propietario.

Por otro lado, las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario, pero se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar cualquier gasto no acordado con antelación.

¿Cómo queda la tributación fiscal y el pago el IBI?

Desde el 1 de enero de 2024, los nuevos contratos de alquiler celebrados desde el 26 de mayo de 2023 pierden la desgravación del 60% para pasar a ser del 50 %, que podrá incrementarse hasta el 90 % en el caso de que se firme un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda en zona tensionada con una reducción de al menos un 5 % sobre la renta anterior.

La reducción será del 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación. Podrá alcanzar una desgravación del 70 % cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zona tensionada y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años o se trate de vivienda destinada al alquiler social.

Aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años cuyos propietarios dispongan de más de cuatro casas en el mismo municipio, el Gobierno permite a los Ayuntamientos que puedan incrementar la tasa del Impuesto de Bienes Inmuebles con un recargo de hasta el 150%.

¿Cómo afecta la nueva norma a los desahucios?

La Ley del Derecho a la Vivienda introduce cambios de gran importancia en el procedimiento de desahucios, de ejecución hipotecaria y en la subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad.

En los desahucios se dará traslado en todo caso a las Administraciones Públicas competentes (sin necesidad de consentimiento de los interesados) de la resolución que fije la fecha del lanzamiento para comprobar la situación de vulnerabilidad de quienes ocupen la vivienda. Además se impone al demandante la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es gran tenedor de vivienda debe acreditarlo y se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Si el demandante es gran tenedor, la vivienda es la habitual del ocupante y se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, previamente a admitir la demanda debe haber un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.

Además se pone fin a los desahucios sin establecer una fecha predeterminada; siendo obligatorio fijar una fecha y una hora para llevarlos a cabo.

Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento y “requisitos más duros que generan indefensión”, todo ello puede provocar que se aplacen los procesos de desahucio “hasta dos años”, asegura Fuentes-Lojo.