Cataluña aprueba un decreto para evitar que los alquileres de temporada esquiven el límite de precios

El Gobierno catalán ha aprobado este miércoles un decreto ley de urgencia para regular los alquileres de temporada y evitar que los propietarios de vivienda los utilicen para esquivar la regulación de precios en las zonas de mercado tenso. El decreto, que entrará en vigor en los próximos días (el día después de publicarse en el diario oficial) y tendrá que ser ratificado con apoyo político en un mes, modifica las leyes catalanas de vivienda y de fianzas, y prevé multas de entre 3.000 y 90.000 euros para los propietarios que no cumplan. El decreto llega la víspera del inicio de la campaña de las elecciones del 12-M, pero el Govern niega que sea una medida electoralista, con el argumento de que era un objetivo de la legislatura y un clamor de las entidades que defienden el derecho a la vivienda.

La clave de la regulación es la consideración de que solo el uso turístico o recreativo se puede considerar alquiler de temporada. Y que un alquiler por una estancia limitada, que no sea por motivo vacacional sino por estudios o trabajo, cubre las necesidades de vivienda permanente y por ello debe cumplir con las obligaciones de la legislación española aprobada en mayo de 2023. Para justificar la condición de vivienda, el casero deberá documentar el motivo de la temporalidad al depositar la fianza en el Instituto Catalán del Suelo (Incasol). Y a partir de ahí, argumenta el Govern, quedará sujeto a la ley española de vivienda en cuestiones como la contención de la renta o que los gastos de la inmobiliaria los pague el arrendatario. El decreto también busca regular el alquiler de habitaciones, de manera que la suma de la cantidad que se paga por cada espacio no pueda superar el precio del índice oficial en las zonas tensas donde se regulan las rentas.

La consejera de Territorio, Ester Capella, responsable de la política de vivienda, lleva meses defendiendo la necesidad de “resolver los agujeros” de la ley española de vivienda, que han disparado la oferta de alquileres de temporada para esquivar la normativa. La Generalitat, señala que tiene competencias exclusivas en materia de vivienda, consumo y legislación civil. El decreto busca que los inquilinos puedan beneficiarse de la contención de precios, pero también de otras cuestiones de la ley de vivienda, como dejar de pagar los gastos de la inmobiliaria, pagar solo un mes de fianza o que no se les puedan imputar gastos. “El decreto desarrolla medidas para evitar la picaresca que se ha instalado y que algunos eludan la ley en vigor y buscan cobijo en los vacíos legales. Nosotros tapamos esos agujeros dando respuesta urgente y a demandas de entidades sobre la garantía del derecho a la vivienda”, ha defendido la consejera. Capella, que era consejera de Justicia cuando en 2020 la Generalitat reguló de forma pionera el precio de los alquileres en 60 ciudades, suele recordar que los precios del alquiler se han disparado un 66% en Cataluña durante la última década, un 10% solo en 2023.

Bajando al detalle, la nueva regulación modifica “quirúrgicamente” la ley 18/2007 (la ley de vivienda del tripartito). En el artículo 61 sobre las ofertas de pisos de alquiler establece que en los anuncios debe constar el precio de la última renta o la condición de gran tenedor del casero, si es el caso. En el artículo 66 (de requisitos para el arrendamiento de viviendas) se añadirá un “66 bis” que especificará que si la estacionalidad del alquiler es por causas profesionales, de estudio o de asistencia médica (y no de ocio o vacaciones) se trata de residencia habitual y se somete a la regulación española. Los contratos deberán explicar y justificar con documentación la causa de la temporalidad (con una matrícula universitaria o un contrato laboral, por poner dos ejemplos). Si no incluyen esta justificación en el momento de depositar la fianza en el Incasol (que es un trámite obligatorio), se considerarán por defecto contratos permanentes, ha explicado la Consejería de Territorio. Cataluña tiene una ley propia de registro y depósito de fianzas (13/1996), que en su artículo 3 se refiere al depósito de las fianzas de los contratos de alquiler y cita de forma específica los “arrendamientos de fincas urbanas por temporada”. Las novedades en el régimen sancionador se introducirán también en artículos de la ley de 2007, incorporando nuevas infracciones si los dueños superan la renta permitida o no informan del precio anterior.

Sobre el alquiler de habitaciones, la Generalitat ha explicado que no pretende una regulación específica porque no lo está en ninguna legislación, sino que contempla que si la suma del alquiler de cada estancia supera el precio que fija el índice en una zona tensionada, el inquilino puede denunciarlo de acuerdo a la ley catalana.

El sector inmobiliario arremete contra las formas del Govern

Las reacciones al anuncio del decreto no han tardado en llegar. El Sindicato de Inquilinas ha respondido al anuncio del decreto con entusiasmo, afirmando que “acaba la vía libre al fraude contra la regulación del alquiler” y exigiendo a los grupos parlamentarios “que se comprometan por escrito, antes de las elecciones, a convalidar el decreto”. Mientras, los representantes del sector inmobiliario y los portales de internet han reaccionado de forma contraria: arremetiendo contra las formas del Govern, el hecho de que ERC no haya contado con ellos, la “inseguridad jurídica” que consideran que provoca que dos administraciones (Gobierno y Govern) trabajen para regular una misma cuestión y acusaciones de actuar por electoralismo.

Por parte del colectivo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, su portavoz, Carles Sala, ha destacado que no se ha contado con ellos, al contrario de cómo actúa el Gobierno español “que ya ha convocado en varias ocasiones al sector profesional y al sector social para conocer qué propuestas tenemos para evitar el fraude de ley en los contratos de temporada”. Sala ve “deplorable” e “irresponsable” que dos administraciones trabajen “paralelamente en la regulación de la misma materia”, lo que genera en su opinión “confusión e inseguridad jurídica a propietarios y arrendatarios”.

Por parte de la Cámara de la Propiedad Urbana, su gerente, Oscar Gorgues, ha defendido que “los contratos de temporada dan respuesta a necesidades de personas que vienen un tiempo concreto a la ciudad”, como los estudiantes o trabajadores. Gorgues ve un conflicto competencial y fiscal en la regulación si “se obliga a hacer contratos de residencia habitual unos que no lo son. aunque los dos estén previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos”, al tiempo que se pregunta si las personas serán obligadas a empadronarse en la residencia en la que vivirán por un plazo corto de tiempo. “Es una legislación hecha a toda prisa, puede que busque titulares en plena precampaña y veremos si se podrá ratificar”, ha valorado y ha alertado: “De nuevo crean inseguridad jurídica y provocará que los propietarios retiren oferta del mercado a la espera”.

Los portales del sector en internet también han cargado sobre la norma y la han tachado de electoralista. El director de estudios de Pisos.com ha celebrado que detalle qué usos debe tener una vivienda alquilada como de temporada y que se incluya un régimen sancionador, pero ha augurado que “fracasará”. A su juicio, “con toda probabilidad los propietarios encontrarán alternativas como trasladarse al mercado de la compraventa o quitarlos del mercado”. El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, ha considerado que la regulación “dañará aún más la oferta de viviendas”. “Desatendiendo los consejos de organismos como el FMI o el BDE, desdela Generalitat vuelven a incidir en la persecución y la criminalización a los propietarios sin entender que ha sido la legislación a golpe de decreto y prohibiciones la que nos ha traído al punto en el que estamos en este momento”, ha dicho.

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