¿Por qué la compra de vivienda en España sube para los notarios y desciende según el INE?

El precio de la vivienda en España, que encadena una década de subidas, sigue sin encontrar su techo, a pesar del encarecimiento hipotecario. El precio de las casas creció un 7,8% en el segundo trimestre del año con respecto al mismo periodo del año anterior, de acuerdo con los datos publicados por el INE este jueves. Es el mayor incremento desde 2002 y está impulsado, sobre todo, por la vivienda nueva, que se disparó un 11,2% interanual, su mayor ritmo desde verano de 2007, cuando estalló la burbuja inmobiliaria. La escasez de oferta de nuevas promociones presiona los precios de este submercado y traslada la tensión a la vivienda de segunda mano, que elevó sus precios un 7,3%, el mayor repunte desde verano de 2022. Ninguna comunidad autónoma se libró de anotar subidas, siendo especialmente intensas en Navarra (10,3%), Aragón (9,9%) y Andalucía (9,5%).

Que el precio de la vivienda avanza sin freno es algo que reflejan todas las estadísticas inmobiliarias. Lo que no queda tan claro es si la actividad inmobiliaria continúa frenándose, como indica el INE, consecuencia de las progresivas subidas de tipos de interés llevadas a cabo por el Banco Central Europeo (BCE), o ha comenzado a reactivarse, como constata el Consejo General del Notariado, debido a la reciente relajación de la política monetaria del banco central y de una posible nueva rebaja de tipos en septiembre.

Según los datos publicados por el INE, que se obtienen a partir de la información contenida en los Registros de la Propiedad de todo el territorio nacional, la compraventa de viviendas cayó un 4,49% en la primera mitad del año: de 313.272 operaciones en los primeros seis meses de 2023 a 299.223 en el mismo periodo de 2024. En cambio, las estadísticas que manejan los notarios arrojan que, de enero a junio, la compraventa de vivienda creció un 5,86%, pasando de 330.874 operaciones en el primer semestre de 2023 a 350.254 en la misma franja temporal de 2024.

El último mes comparable -con datos de las dos entidades- es junio y refleja muy bien estas discrepancias. Según el INE, la compraventa cayó un 6,12% interanual; los notarios dicen que subió un 3,9%. Precisamente este miércoles, el Consejo General del Notariado publicaba la estadística de julio, mes en el que las operaciones crecieron nada menos que un 20,2% y las hipotecas subieron un 31,1%. Hay que esperar hasta el 26 de septiembre para conocer el guarismo del INE.

¿A qué se debe esta diferencia? Las estadísticas parten de fuentes de información distintas y documentan actos diferentes del proceso de compra de una casa, es decir, se refieren a momentos distintos. En consecuencia, los datos que expresan no son lo mismo, por lo que no es extraño que no coincidan.

Unos se obtienen del momento de la firma de la compraventa ante notario. Otros, cuando se inscriben estos documentos en los Registros de la Propiedad. Un inciso para explicar que si hay hipoteca de por medio es obligatoria esa inscripción en el Registro. “La compraventa debe inscribirse necesariamente antes que la hipoteca”, apunta José Miguel Tabares, vicedecano y director del Servicio de Estadística del Colegio de Registradores. Si no existe financiación, es voluntaria. “La inscripción de las compraventas, si bien no es obligatoria debido a los importantes efectos jurídicos de protección que conlleva para el comprador, en la práctica en ámbitos urbanos (más del 90% de las compraventas) se inscriben cerca del 100%”, añade Tabares.

Así pues, el decalaje entre un acto y otro es indeterminado y esto explica que la descompensación entre las estadísticas pueda ser perfectamente de varios meses. “En el caso de compradores con financiación hipotecaria, cuyos trámites realiza la gestoría del banco, el tiempo medio entre la firma en la notaría y la firma en el Registro puede ser de dos a tres meses, si todo va bien”, indica María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado. Si hay incidencias, es decir, si hay deficiencias en la documentación que se deben subsanar, los plazos se pueden extender a los tres o cuatro meses. Esto es así porque “el documento es objeto de control de legalidad por parte del registrador de la propiedad, para lo que existe un plazo máximo de 15 días, y en el caso de que hubiera incorrecciones en el documento dicho plazo contaría desde que se hayan subsanado. Además, previamente deben pagarse los impuestos correspondientes, siendo el plazo máximo de 30 días”, refiere Tabares. Si, por el contrario, la operación de compraventa se realiza sin la mediación de una gestoría es imposible hablar de plazos. “Hay gente que inscribe la compraventa a los seis meses y otra que lo hace a los cinco años o solo cuando decide vender”, dice Barea.

El catedrático de Economía Aplicada en la Universidad Pompeu Fabra, José María Montalvo, apunta otros factores: “También puede ocurrir que en algunos sitios puede haber varios notarios y un solo registrador, lo que hace que en periodos de mucha actividad no den abasto. Otro factor es la posibilidad que las autopromociones, aunque estén ya finalizadas, no soliciten la inscripción en el Registro para seguir pagando la contribución como terrenos en lugar de edificaciones”.

Adelanto de tendencias

La estadística notarial se alimenta de los índices notariales que se agrupan quincenalmente (los notarios envían la documentación cada 15 días al colegio notarial autonómico y de ahí pasan al CIEN, al Centro de Información Estadística del Notariado). “Los datos del CIEN corresponden al mismo mes en el que se realizó la compraventa y la escritura ante notario”, explica Barea. En este sentido, dice la notaria, “es una estadística que te da una imagen casi en tiempo real. La labor del notario está pegada a la calle, así que adelanta tendencias”. María Teresa Barea ve clara esta tendencia: “Los datos reflejan que las bajadas en las compraventas se han frenado, que la caída o estancamiento parece haberse revertido y que la línea es ascendente”.

Además del INE, el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible también se alimenta de la información contenida en los Registros de la Propiedad. Y el propio Colegio de Registradores elabora su estadística registral inmobiliaria, esta con carácter trimestral. El último dato publicado, correspondiente al segundo trimestre, indica que el número de compraventas de vivienda descendió un 3,4%. “En términos objeto, las estadísticas notariales se refieren a documentos otorgados ante notario español y las registrales incluyen además los documentos administrativos, judiciales y de notarios extranjeros. Y, en términos cuantitativos espaciales, los registros de la propiedad se rigen por demarcaciones que acotan el ámbito geográfico de la operación inscrita”, relata el vicedecano del Colegio de Registradores.

Lo curioso es que las estadísticas de INE y del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible no coinciden con esta estadística, aun tomando como base los mismos datos. “La discrepancia en compraventas entre INE y Registros de la Propiedad no la sabríamos explicar más allá de que el INE realiza sus propios ajustes y validaciones en los microdatos que recibe y por las posibles variaciones en cuanto a las fechas de las muestras”, sostiene Tabares.

La estadística registral inmobiliaria cuenta con la participación de la totalidad de registros de la propiedad españoles, es decir, 1.059 oficinas. “El universo de los datos para el estudio es de cerca de 1.150.000 transmisiones por compraventa de bienes inmuebles (viviendas, locales comerciales, naves industriales…) y más de 500.000 constituciones de hipoteca”, resume Tabares. No hay que olvidar además que al Registro acceden documentos públicos notariales, judiciales, administrativos y de notarios extranjeros, es, por tanto, una institución que recoge todas las transacciones.

Los registradores dicen que hay que esperar su estadística del tercer trimestre para confirmar si se está produciendo o no el cambio de tendencia en las compraventas al que aluden los notarios. Según José Miguel Tabares, “la situación de los próximos meses va a estar directamente relacionada con la evolución de los tipos de interés; ya se anuncian bajadas, lo que puede incentivar las compraventas próximamente y la evolución de los precios, ya que un ascenso continuado podría lastrar el volumen de operaciones”.