¿Ha cambiado el valor catastral de tu casa? No menosprecies las consecuencias

Si eres propietario de una vivienda, un local o un terreno y has recibido ya la carta de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ponte las gafas de cerca y revísalo bien. Igual te llevas una sorpresa, ya que este año casi 1.200 municipios han actualizado el valor catastral de sus inmuebles. Se haya incrementado o reducido, que de todo hay, afecta directamente al cálculo de diversos impuestos, desde el mencionado IBI o la plusvalía municipal, hasta tasas autonómicas o estatales como el Impuesto sobre el Patrimonio.

Lo primero que debes saber es que esta actualización, en vigor desde comienzos de año, se ha traducido en subidas en 728 municipios y bajadas en otras 449 localidades. Es el tiempo transcurrido desde la última actualización el que indica qué lugares tienen que revisar al alza sus inmuebles y cuáles a la baja. Y lo más importante, en qué cuantía.

De los 728 municipios afectados con subidas, aquellos que revisaron el catastro por última vez entre 2001 y 2003 han aplicado un 2% de incremento. Los que lo hicieron entre 1990 y 2000, un 3%, y los que peor parados salen, con una subida del 5%, son los que acometieron la última actualización entre 1984 y 1989. Por ejemplo, una casa registrada en 100.000 euros en 1998 ahora está valorada en 103.000 euros. Las capitales de provincia con mayores subidas son Huesca, con el 2%, y Granada, Huelva, Teruel y Valencia, con el 3%.

En el lado opuesto, los que actualizaron por última vez el catastro entre 2005 y 2013, en plena burbuja inmobiliaria, es decir 449 municipios, han visto reducido el valor de sus inmuebles entre el 3% —para los revisados entre 2005 y 2011— y el 7% para los que lo hicieron en 2012 o 2013. En estos casos, un inmueble valorado en 100.000 euros en 2007 pasa a estar estimado en 93.000 euros. Han salido beneficiadas Almería y Santander, con un 3% de bajada, y Guadalajara y Zaragoza, con un 7% menos.

La explicación de la bajada está en que esas referencias se calcularon cuando los precios de los inmuebles estaban disparados y costaban mucho más que en los años posteriores. Los precios cayeron luego en picado. De hecho, los propietarios llevan años pagando impuestos sobre valores que tenían poco que ver con la realidad.

Puedes consultar el detalle de tu municipio visitando la página del catastro. Ahí comprobarás si en tu ciudad o pueblo se han revisado este año —ten en cuenta que no se hace en todos los ejercicios— o cuándo fue la última vez, y qué coeficiente de actualización se decidió.

A los madrileños, por ejemplo, les llegó un incremento general del 74% en 2012 —la anterior revisión había sido una década antes—. El Ayuntamiento decidió por entonces hacer más digerible el susto prorrateando esa subida a lo largo de 10 año, bajando en ese mismo periodo el tipo de gravamen del IBI. Además, en junio de 2016, se aprobó una revisión parcial y hubo una bajada que afectó a una veintena de barrios en los que los precios estaban sensiblemente por debajo a los tomados como referencia en 2012. En Barcelona, la subida se produjo en 2017 y el incremento global del valor catastral fue del 19%, tras 16 años sin revisarse.

¿A qué impuestos repercute?

La revisión del catastro tiene una incidencia directa en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava la propiedad sobre inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, y en la plusvalía, que afecta al incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Son dos impuestos municipales que determinan su base imponible a partir del valor catastral, al que aplican factores correctores que varían de un Ayuntamiento a otro y en función del tipo de uso. En Madrid, por ejemplo, para el año 2018 los inmuebles urbanos (de uso residencial) tienen un tipo del 0,51%. Si el valor catastral de una vivienda es de 100.000 euros, el IBI a pagar será de 510 euros. El IBI lo pagan anualmente los propietarios de cualquier tipo de inmueble, mientras que la plusvalía solo se aplica cuando se producen transferencias en los inmuebles (compraventas, herencias).

El valor catastral también influye en el cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (conocido como ITPAJD) y en del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Estos dos se determinan según el valor real de los bienes y derechos transmitidos, sin embargo, tal y como explica Jon Arrarte, socio de Deloitte Legal, “es habitual que a la hora de estimar el valor real, concepto jurídico indeterminado, se acuda a valores que figuran en registros oficiales de carácter fiscal, como por ejemplo el catastro inmobiliario”.

En cuanto a sus efectos en el impuesto sobre la Renta (IRPF), en la declaración anual se incluyen “las rentas por viviendas o locales vacíos, que se calculan aplicando un porcentaje sobre su valor catastral”, explica Arrarte. También puede repercutir en el Impuesto sobre Patrimonio (que pagan dentro del IRPF las personas con bases imponibles superiores a 700.000 euros en el ámbito estatal, a 600.000 en la Comunidad Valenciana, 500.000 en Cataluña y Extremadura y 400.000 en Aragón), ya que se toma como referencia para el gravamen el mayor entre tres valores diferentes: el catastral, el comprobado por la Administración (que se asigna por las comunidades autónomas para liquidar el ITPAJD) o el de adquisición.

¿Y cómo me afectan los cambios? Ejemplos prácticos.

La actualización de los valores catastrales no implica que suba o baje el porcentaje de los impuestos que habitualmente pagabas, pero al modificarse la valoración del inmueble también varía la base sobre la que se aplica esa tasa. No obstante sí es cierto que muchas veces los Ayuntamientos juegan con el tipo del IBI para mitigar o aumentar los efectos de esas variaciones. Así lo ha hecho recientemente Zaragoza, que ha bajado este impuesto desde el 0,64% de 2016 al 0,42% actual.

La capacidad de los consistorios en la recaudación tiene unos límites fijados y hoy en día para los inmuebles urbanos el IBI tiene que estar, con algunas excepciones, entre el 0,4% y el 1,1%, y para los rústicos, entre el 0,3% y el 0,9%.

Veamos un ejemplo de cómo influye el cambio de valor catastral en el pago de impuestos: si tienes una casa que antes estaba valorada en 100.000 euros y el IBI que aplica tu Ayuntamiento es del 0,8%, hasta ahora pagabas anualmente 800 euros. Si con la revisión que ha entrado en vigor el 1 de enero el valor se ha incrementado un 3%, es decir que tu vivienda ahora está estimada en 103.000 euros, este año abonas 824 euros.

Otro caso: imaginemos que el valor catastral de tu terreno era de 10.000 euros y que en tu municipio el IBI que se aplica a los inmuebles rústicos —suele ser inferior al de los urbanos— es del 0,4%, entonces venías pagando 40 euros al año. Si está situado en una localidad que ha revisado los valores catastrales a la baja, pongamos que un 4%, el recibo de este año será menor, de 38,4 euros ya que el terreno ahora se valora en 9.600 euros.