El casero no puede actualizar la renta un 5% y otras grandes confusiones del alquiler de vivienda

Cada vez hay más confusión sobre lo que se puede hacer o no con las viviendas de alquiler. Inquilinos y propietarios andan perdidos en este mercado en el que se entremezcla la desinformación y la picaresca. El enredo ha llegado a cotas máximas tras presentar el Ministerio de Vivienda, el 27 de febrero, el sistema estatal de referencia de precios, que pone límites al alquiler en España. Un inquilino pregunta en una red social: “¿Sabéis cuánto me puede subir el alquiler mi casero? Me toca renovar en abril”. Otro se cuestiona en un foro si el propietario puede subirle de una sola vez el IPC de 2022 y 2023. Mientras, el dueño de un piso asegura que la inmobiliaria lo anima a hacer un nuevo contrato a sus inquilinos y a aumentar la renta antes de que le afecte el índice de precios del Gobierno.

Estas son las dudas más frecuentes de arrendadores e inquilinos relacionadas con precios, actualizaciones, renovaciones, plazos y comunicaciones.

¿Qué dato debo usar para actualizar la renta cada año? En los contratos ya existentes hay un límite máximo del 3% durante 2024. Sin embargo, el IPC de febrero se colocó por debajo, en el 2,8%. La ley no obliga a aplicar el 3%, sino que exige que no sea superior a ese porcentaje, explican en el Ministerio de Vivienda. De esta forma, si toca la revisión anual del contrato, el inquilino puede pedir al casero que tome como referencia el IPC de febrero. A la hora de actualizar la renta siempre prima el acuerdo entre las partes.

Ahora bien, para poder aplicar ese incremento, el casero debe avisar al inquilino, por escrito, un mes antes de la fecha en que se cumple cada anualidad del contrato. En caso contrario, “no puede actualizar la renta y es algo que no suelen conocer ninguna de las dos partes”, dice Emilio Rojas, abogado especializado en alquileres. Y desde luego, no puede hacer algo que preguntaba un inquilino en un foro de vivienda: —Mi casero pretende subirme el alquiler sumando el IPC de 2022 (2%) y el de 2023 (3%), es decir, un 5% de golpe. Una puntualización: no puede reclamar los atrasos que no haya cobrado durante los años en los que no se haya aplicado anualmente la subida del IPC por el motivo que sea. Supongamos que porque se le ha pasado el plazo legal para hacerlo. No se puede aplicar de manera retroactiva, aunque se podría acordar hacerlo de manera acumulativa.

Y ojo, porque si el contrato no incluye una cláusula donde se plasme que habrá actualización de la renta, no se podrá aplicar durante el tiempo que dure el alquiler. Si lo que no se ha especificado es el dato con el que se va a revisar la renta, entonces se deberá emplear el índice de garantía de competitividad (IGC).

¿El año que viene se seguirá aplicando el 3% como límite para actualizar la renta? La ley de vivienda prevé que antes del 31 de diciembre de 2024 el INE elabore un índice específico que sirva de límite para las revisiones anuales. Después, deberá modificarse la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El nuevo índice se aplicará a los contratos que se firmen a partir de ese momento.

¿Me afecta el índice de precios aprobado por el Gobierno? El nuevo índice de precios se aplicará el 13 de marzo en 140 municipios de Cataluña. En el resto de España de momento no rige, ya que son las comunidades autónomas las que deben declarar las áreas tensionadas y ninguna más lo ha hecho.

Si el dueño del piso es un particular, no está obligado a ceñirse a este sistema, aunque el inmueble esté dentro de un área tensionada. Pero sí tiene limitaciones: si renueva el contrato o firma uno nuevo con otro inquilino, debe mantener la última renta que aplicó con la correspondiente actualización. Hay otra opción y es acogerse a alguno de los supuestos que permiten elevar esa renta un 10%: obras de rehabilitación o de accesibilidad bajo las condiciones establecidas o firmar con su inquilino un contrato de larga duración (más de 10 años).

¿Y si mi casero es una empresa o un gran tenedor? En este caso, la renta sí tiene que estar por debajo del máximo del rango de precios que establece el índice de referencia.

Vivo de alquiler, mi contrato de cinco años acaba y quiero renovarlo. ¿En qué condiciones puedo hacerlo y cuánto me puede subir el precio el casero? La duración del contrato de alquiler es de cinco años si se alquila a un particular (de siete si es una empresa). Después, si ninguna de las partes manifiesta su intención de rescindirlo, el contrato se prorroga de forma anual durante tres años más. En cambio, “si el casero no quiere prorrogar el alquiler, debe comunicárselo al inquilino con cuatro meses de preaviso. Es algo que ambos suelen desconocer”, indica Rojas. Atención porque si lo hace a uno o dos meses vista no vale; se verá obligado a mantener el contrato durante tres años más. Y solo podrá aplicar la actualización de la renta. Ninguna subida más.

Si el propietario lo hace bien y avisa antes del plazo de cuatro meses, el contrato se extingue y puede buscar un nuevo inquilino. Si el piso no está en un área tensionada, podrá encarecer la renta lo que considere. No obstante, “al inquilino le puede servir de referencia el índice de precios para negociar y al propietario le puede ayudar para tener una referencia de a qué precios se están alquilando las viviendas en su entorno inmediato”, indican fuentes del Ministerio de Vivienda.

Soy propietario y tengo pensado subir el precio antes de que se declare área tensionada mi zona. Con un alquiler en vigor no es posible. Solo será factible cuando finalice el contrato y se firme uno nuevo. En este último caso, el casero tiene libertad para aplicar las subidas que estime, siempre que aún no se haya declarado como zona tensionada.

¿En los contratos temporales se aplica el índice o la congelación del contrato? Los contratos de temporada, con independencia de su duración, no son de vivienda habitual, es decir, se alquila una casa por un tiempo determinado, por ejemplo, por un curso académico, por un trabajo… Por este motivo, no se aplica ninguna limitación, aunque la vivienda esté en una zona tensionada. No obstante, el Ministerio de Vivienda trabaja ya para regular este tipo de contratos y asegurar así que se circunscriben a su casuística específica.

¿Es legal cobrar la renta por un lado y “otros gastos” por otro para superar el límite que marca el Gobierno? En una vivienda que ya ha tenido un contrato anterior (en los últimos cinco años) en un área declarada de mercado residencial tensionado no pueden modificarse las condiciones del contrato anterior. Si se trata de una vivienda que se incorpora al mercado, la renta estará limitada al sistema de índices de precios de referencia. Los gastos repercutibles están sujetos al pacto entre las partes.

Mi casero alega necesidad para recuperar la vivienda. ¿Puede? “Estos casos los vemos a diario”, dice el abogado Rojas. Es un fraude de ley si el propietario no puede cumplir varias condiciones: ha pasado el primer año de contrato, preavisar con dos meses y justificar la causa de necesidad. “El problema se suele resolver negociando con el abogado contrario porque estos juicios son largos. Hemos resuelto 100 casos y ninguno por la vía judicial”, añade.

Las inmobiliarias siguen cobrando al inquilino por el mes de agencia. ¿Cómo se puede evitar? Denunciando en los tribunales o en los servicios de Consumo de la comunidad autónoma.

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