Vivienda e intervención pública: razones y limitaciones

El debate sobre la falta de accesibilidad a la vivienda se encuentra sobre la mesa de los países desarrollados, es centro de análisis en la ONU y está siendo el factor detonante que pone a este sector al frente de la discusión pública. El mercado de vivienda experimenta lo que los economistas conocen como un ‘fallo de mercado’, una situación por la que no se construyen viviendas cuando los precios que el hogar puede pagar son inferiores a un mínimo, dejando a un segmento de población sin posibilidad de cubrir una necesidad fundamental. Por eso, es el Estado quien debe resolver esta incapacidad y lo hace a través de la política de vivienda. Las medidas incluidas suelen afrontar dos niveles: (1) Para los hogares en peor situación, con la provisión de viviendas sociales (públicas y propiedad de las Administraciones Públicas) y (2) para aquellos que pueden mantener una vivienda pero no acceder a ella, bien por falta de oferta, por bajos ingresos, o falta de crédito. Éste últimos grupo conforma el grueso de las políticas de vivienda.

Para identificar los hogares sin capacidad de acceso, el elemento clave no es el precio de la vivienda sino la relación entre el coste de la vivienda (amortización o pago del alquiler) y los ingresos del hogar. Cuando esta relación es muy alta (mayor del 30%), a los hogares no les queda renta suficiente para seguir cubriendo sus necesidades básicas y pueden caer en algún tipo de pobreza, lo que no es deseable. Ingresos bajos al igual que alquileres altos que varían en el tiempo y por localización, así como la multiplicidad en el uso de las viviendas (residencia principal del hogar, pero también para la población que se mueve, como estudiantes, trabajadores, entre otros) generan situaciones de falta de acceso muy heterogéneas que requieren de gran precisión en la aplicación de la política, y para las que una política generalista no sirve.

Además, todos los demandantes compiten en el mismo mercado por una vivienda y su concentración en el tiempo hace que los precios se tensionen inexorablemente, complicando la efectividad de las medidas a aplicar si no se consigue discriminar entre los hogares a proteger y el resto.

Queda claro que, (1) la política de vivienda es necesaria por lo que la intervención del Estado y la provisión pública, están justificadas, y (2) que las políticas deben ser muy precisas, abordando las causas y aplicando medidas que se dirijan, precisamente, a resolver el problema.

Las medidas de política para reducir los problemas de accesibilidad no son sencillas de definir ni de aplicar actualmente. La mayor dimensión que ha tomado el problema (afectando inusualmente a hogares de renta media), y la existencia de dos shock que actúan como barreras al acceso (la escasez extrema de oferta y la falta de financiación), acentúan su carácter de urgencia a la vez que dificultan la efectividad de las medidas de apoyo que se canalizan a través del mercado. Estas medidas se han reorientado hacia dos grandes áreas: políticas de control de precios (de alquiler) y reserva de suelo para construir vivienda pública. La primera impone un control de precios (en zonas tensionadas) para matizar sus efectos sobre los hogares, afectando al mecanismo de mercado directamente y generando distorsiones cuya gravedad puede ser inversamente proporcional a la precisión en su aplicación. Podría ocurrir que los topes de alquileres aplicados minuciosamente en períodos cortos tuviesen éxito en reducir los picos de precios en fases de gran tensión de demanda, pero no hay evidencia sobre ello. Lo que parece claro es que generalizar las limitaciones de precios sin ajustarlos a objetivos precisos no parece ser una política racional para el mercado de viviendas, especialmente cuando no se orientan hacia la cobertura de la necesidad de un hogar. No se olviden de los costes de transacción que se han convertido en una barrera adicional en el mercado de alquiler.

La segunda área, que curiosamente pasa desapercibida, se centra en la reserva y cesión de suelo para la construcción de vivienda pública en cada nuevo plan. Estas medidas pueden ser un elemento adicional que influya en la menor construcción actual (y en la falta de oferta), al desincentivar la inversión.

En un mercado de alquiler (y propiedad) mucho más especializado y moderno, las posibilidades de intervención en política de vivienda con fórmulas imaginativas son enormes, aunque hay que diseñarlas para afrontar un problema de envergadura y difícil solución en el corto plazo.