“Vive de ingresos pasivos” comprando pisos de barrio; la última promesa en las redes

“¿Te gustaría aprender a jugar al Monopoly en la vida real?”. Carlos Galán aparece en uno de sus anuncios de redes sociales con la chistera y el mostacho del tío rico del famoso juego de mesa. Este zaragozano de 30 años promete enseñarte a comprar pisos baratos de barrios obreros para ponerlos en alquiler. Una de sus credenciales es su larga experiencia: cuenta que a la temprana edad de 12 años heredó el pequeño patrimonio inmobiliario de su padre con la tarea de gestionarlo. Con los años, ha acumulado más de 30 propiedades, suficientes para “vivir de las rentas”, o como se suele decir ahora, “vivir de ingresos pasivos”, la nueva expresión que triunfa en internet como la forma de vida de la gente que más sabe. Esto lo garantiza durante sus lecciones en línea gratuitas de dos horas y media, que es su forma de captar clientes para un curso de tres meses por el que cobra 1.500 euros. Según su manera de presentarlo, ese precio es una ganga porque los alumnos conseguirán una vida feliz en la que el dinero nunca limitará sus sueños: “Es la libertad financiera del resto de tus generaciones. El negocio lo heredarán tus hijos, nietos y así sucesivamente. ¿Te das cuenta de que estamos hablando de algo grande?”

Siempre han existido los inversores inmobiliarios que se han dedicado a acumular propiedades y gestionar inquilinos, pero quizás nunca antes se había promocionado este modus vivendi de manera tan descarada como ahora. Las redes sociales han dado un potente altavoz a un nuevo tipo de comerciales que prometen desvelar a la gente común y corriente el supuesto secreto de las clases privilegiadas para no trabajar el resto de sus vidas. Promueven inversiones de todo tipo: en criptomonedas, bolsa o inmuebles. Y entre estos últimos la opción “estrella” según Galán y otros influentes es comprar pisos para alquilar en barrios humildes. ¿Por qué? Porque los inmuebles baratos son vistos como una forma más rápida de recuperar el dinero invertido y recibir rentas mensuales. Son inversiones relativamente asequibles para las clases medias y por lo general no faltan inquilinos: jóvenes, inmigrantes y todos aquellos que no pueden acceder a la propiedad, un mercado que, dicen, no va a dejar de crecer. Galán asegura que con su método es posible construir un patrimonio de cinco pisos en cinco años aportando muy poco capital, es decir, jugando con el dinero del banco.

Pero los expertos en el mercado inmobiliario recomiendan desconfiar de promesas de vida resuelta con poco esfuerzo. “Vivir de alquileres no es para nada fácil”, dice Miguel Ángel Gómez, que lleva 26 años en el sector y es director general de GH Casas y presidente de Amadei, una asociación madrileña de profesionales inmobiliarios. “La gente está pelá y los bancos no dan hipotecas así porque así. Hay que cuestionarse si el verdadero negocio de estos influentes está en el inmobiliario o en dar cursos en línea”.

Gonzalo Bernardos, que dirige un máster orientado a profesionales inmobiliarios desde hace 22 años en la Universidad de Barcelona, advierte de que estos nuevos cursos en línea para gente corriente son en su inmensa mayoría “humo”. Sin embargo, pueden ser muy rentables para sus promotores: “Estos profesores suelen tener poca experiencia y sabiduría, pero son muy buenos comerciales. Aunque parezca mentira mucha gente pica”. Bernardos sabe que la demanda de estas lecciones es elevada porque antes de que se popularizaran las redes sociales, vio cómo gente sin pedigrí llenaba auditorios en cursos presenciales de pago donde hacían promesas exageradas.

Estos profesores suelen tener poca experiencia y sabiduría, pero son muy buenos comerciales. Aunque parezca mentira mucha gente pica

Gonzalo Bernardos, profesor de Economía en la Universidad de Barcelona

El joven Galán dice estar acostumbrado a las críticas, según afirma en una entrevista por teléfono con este periódico. Contrapone que sus mensajes son tan directos que pueden generar desconfianza. “Hay quien pueda vernos como vendehumos. Es parte del juego y hay que convivir con ello. Yo estoy bastante cómodo con la promesa de los cursos”. Dice que ha impartido ocho ediciones de su curso trimestral desde 2019 y que ha tenido más de 2.000 alumnos: “Llevamos más de 800 pisos comprados con valor de 49 millones de euros y generando en torno a cinco millones de ingresos al año”. Esos números no han podido ser verificados por EL PAÍS, pero para probar que tiene una alta demanda, Galán muestra una base de datos que ha registrado 1.014 respuestas de sus clientes a un cuestionario de seguimiento.

En sus vídeos aparecen exalumnos hablando sobre las bondades del programa formativo. Simona Constantín cuenta que gracias al curso consiguió comprar cuatro pisos en solo seis meses. “La verdad que no me lo creo. Tengo las cuatro viviendas alquiladas y me están aportando mensualmente 1.400 euros”. Otro antiguo estudiante, Javier, dice que vivía con miedo hasta que descubrió esta forma de vida: “Ahora puedo hacer lo que me da la gana. Tengo 25 pisos y es probable que al final del año o principios del año próximo esté en 30 pisos alquilados. Ahora mismo los ingresos totales brutos que tengo deben estar cerca de los 19.000 euros mensuales”.

Galán habla en sus vídeos promocionales sobre cómo encontrar inmuebles rentables y seguros, cómo negociar con el banco o cómo encontrar al inquilino ideal. Uno de sus consejos es que no te desanimes porque el piso sea feo: “Ten en cuenta que todo tiene demanda de alquiler y el hecho de que tú no vivirías allí, no significa que no haya quien sí quiera”. Hay una razón fundamental que hace que este negocio pasivo sea “permanente y posiblemente interminable”, según explica él: mucha gente no puede permitirse otra cosa que alquilar y las cifras de inquilinos van a seguir creciendo, según los pronósticos. Y da otra recomendación importante: hay que adentrarse en los barrios. “Debemos ir a buscar donde hay peces. Para conseguir mayor rentabilidad a veces hay que estar dispuesto a mojarse el culo”.

El verdadero objetivo de su curso, asegura, es “ayudar” a la gente corriente a descubrir esta oportunidad silenciada por las élites: “Te voy a explicar todo eso que los ricos no quieren que sepas”. Cuenta que hay un falso mito en la calle según el cual solo las clases acaudaladas pueden permitirse invertir en inmuebles. “¿Sabes quienes son los beneficiados de esas falsas creencias? Efectivamente. Precisamente esos inversores con mucho dinero que quieren quedarse con todas las gangas. Cuanto más gente sepa acceder a esos inmuebles, más les costará seguir consolidando sus patrimonios a costa de la ignorancia de las personas normales como tú y como yo”.

“De verdad, hay mucha más gente viviendo de rentas de la que te puedas imaginar”, afirma él. “Puedes estar pensando que esto no es tan sencillo como parece, pero te aseguro que lo es. Lo que yo he conseguido, lo han conseguido miles de mis alumnos”, agrega. “Una vez que se da el primer paso el miedo desaparece y el resultado ya es imparable. Vas a acumular un piso detrás de otro casi sin acordarte de que en cada piso tienes un inquilino”, garantiza.

Vas a acumular un piso detrás de otro casi sin acordarte de que en cada piso tienes un inquilino

Carlos Galán, promotor de los cursos Libertad Inmobiliaria

Estos cursos han proliferado durante la pandemia, cuando ha crecido la demanda de formación en línea y el mercado inmobiliario se ha mantenido muy caliente. Antes de entrar en este mundillo, Galán se había graduado de Economía y había escrito en 2015 un libro que aparece como el segundo más vendido de finanzas en Amazon.es, Independízate de Papá Estado. Creó su canal de YouTube sobre inversiones inmobiliarias en julio de 2019 y ya acumula más de 350.000 visionados. Sus emisiones en Apple Podcasts han tenido más de 597.000 descargas, según Libsyn, una plataforma que aglutina datos de escuchas.

Muchos alumnos son jóvenes frustrados por sus sueldos limitados, según varios promotores de cursos. Se ha extendido la idea de que estudiar una carrera y desempeñar una profesión no es garantía de una vida cómoda, aseguran. “Ahora la gente con salario medio no puede salir el fin de semana con su pareja o pegarse un viaje en verano”, dice por teléfono Juan Tamarit, barcelonés de 30 años que imparte los cursos Inmoemprende. Él precisa que esto no significa que estudiar una carrera deje de ser recomendable para prosperar y que nunca desaconsejaría ir a la universidad.

Tamarit cuenta que con 22 años descubrió la inversión en pisos baratos, cuando ya había perdido la fe en el sistema de trabajo por cuenta ajena. Su “nicho” son los pisos muy, muy baratos, por precios de escritura inferiores a 20.000 euros. Su debut fue un “chollo”, un pequeño piso de banco que adquirió por 10.000 euros en Escodines, un barrio del municipio de Manresa, 57 kms al noroeste de la ciudad de Barcelona. Se gastó, incluyendo la reforma, 17.500 euros. Lo puso en alquiler por 460 euros a un inquilino recién divorciado, vecino de la zona, y pronto recuperó la inversión, según su relato: “En menos de cuatro años lo había rentabilizado”, afirma. “Se me abrió mi espectro mental”.

“Experiencia vital”

Otro maestro de la inversión en pisos baratos es el asturiano Rubén Calvo. Su clase magistral gratuita es el inicio de “un camino muy bonito”, una “experiencia vital”. El gran momento de esa lección reveladora es un día y una hora bastante anodinos: un miércoles a las 17.00. Durante el día, él se ha encargado de generar expectación. Escribe seis recordatorios en un grupo de WhatsApp donde ha captado a 219 interesados y cuando llega la hora manda puntualmente un enlace a una plataforma de vídeo, donde aparece él en pantalla. Se ve que es un tipo apurado porque habla a velocidad de vértigo: “Únicamente voy a estar con vosotros 60 minutos de reloj. Tenemos poco tiempo porque somos inversores, empresarios”. Explica que su método se enfoca en pisos entre 40.000 y 80.000 euros, que luego pueden ser alquilados por rentas de entre 400 y 800 euros. Cuenta que en 16 años invirtiendo se ha hecho con más de 40 propiedades.

Antes de entrar en materia se presenta. Él también es un inversor precoz. Dice que su abuelo le transmitió desde bien joven la pasión por los inmuebles y que a los 18 años ya había fundado su primera empresa. Luego, explica las bases de su método y da varias píldoras de sabiduría (”seleccionad bien al inquilino”, ”haced reformas en la cocina y el baño, pero no merece la pena invertir en parqué”, “recordad que no es un piso para vivir nosotros”). Habla de alumnos principiantes, como Yaiza, “que ya va por el segundo piso”, y de otros que son dueños de medio tablero del Monopoly: “Tengo alumnos que gestionan patrimonios familiares de más de 200 pisos. Rebeca, en Barcelona, 250 pisos de su familia. Jose, que es alumno mío en Murcia, gestiona más o menos unos 85 activos”. En este juego, algunos parten con ventaja.

Varios mantras se repiten en los cursos de estos profesores: si dejas tus ahorros en el banco estás perdiendo dinero; el sistema de pensiones es insostenible y no vamos a tener para la jubilación; la forma de vida más cómoda son las rentas pasivas; los inversores profesionales no tenemos liquidez, jugamos con el dinero de otros; mi propósito en la vida es ayudar a otras personas a hacer lo que he hecho yo...

Calvo dedica los últimos 25 minutos a persuadir a sus oyentes para que se inscriban antes de la medianoche en su curso de pago, un programa de 10 clases de una hora al que él llama “máster”. Explica que solo admitirá a los 35 primeros. ¿El precio? “La valoración total es de 2.850 euros, pero si accedéis hoy el precio es de 990 euros, IVA incluido. ¿Cómo hay que pensar? Esto no es un gasto. Es una inversión”, dice él. “Quien vaya a pasar a la acción va a recuperar el dinero ¿A qué estáis esperando?”. En ese momento empieza la cuenta atrás hasta la medianoche para los aprendices de caseros de barrio y a la hora en punto se despide este maestro que promete rentas pasivas pero parece llevar una vida muy acelerada.

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