Detrás de cada conflicto inmobiliario en Madrid, no hay un rostro humano, hay una Socimi sin escrúpulos

Chamberí, Salamanca, Madrid Río, Carabanchel, Alcorcón… La sombra de las socimis se extiende por cualquier lugar donde hay un conflicto inmobiliario en Madrid. Las pancartas cuelgan de la fachada del número 22 de la calle Galileo, los vecinos se resisten a dejar sus casas en el 14 de Ermita del Santo, los tenderos del mercado de Torrijos sobreviven asediados y los juzgados de Alcorcón tratan de resolver el enfrentamiento de un grupo de inquilinos con Blackstone, un fondo estadounidense conocido como “el mayor casero de España”.

Estos cuatro casos que se dirimen en la calle y en los juzgados son algunas de las controversias provocadas por la irrupción hace una década de las socimis, compañías especializadas en la tenencia de inmuebles; desde centros comerciales a edificios enteros con vecinos dentro. Aunque la figura surgió en 2009, con el gobierno de Zapatero, su forma actual la adquirieron en 2013 cuando se aprobó un paquete de ayudas fiscales a cambio de repartir amplios beneficios. Diez años después han inyectado dinero fresco a la economía madrileña, pero también ha introducido a un polémico actor que irrumpe de forma despiadada en un mercado tensionado. Madrid es la estrella para los especuladores de la vivienda, a mucha distancia de Barcelona, al atraer el 80% de las socimis existentes en España. Para todas ellas, el año que viene “es prometedor”, auguran los expertos.

El año 2023 comenzó con los tenderos del mercado de Torrijos movilizados en contra de la empresa Numulae, que se hizo con el 90% de las acciones del mercado, y termina con el mismo panorama. La diferencia es que a principio de año eran 11 comerciantes los que hacían frente a la socimi y ahora solo quedan en pie de lucha ocho de los 44 propietarios que en en su día tuvo el mercado en el corazón del barrio de Salamanca. A unos metros del mercado está la sede la compañía que los ha comprado, Numulae, una sociedad dedicada a invertir en el mercado inmobiliario, principalmente en centros comerciales. Numulae está controlada por Fe Seguros (antiguamente La Fe Previsora de Seguros), una compañía con sede en Vigo que ofrece a sus clientes una “cartera” con tres megaespacios en Córdoba, Avilés y el de Torrijos en Madrid, según su página web. En un edificio en la zona de Madrid Río, cuatro de las cuarenta viviendas de la calle Ermita del Santo, 14, han recibido una carta donde les informan que no habrá renovación de contrato. Su nuevo casero, la socimi Vitruvio, les envió una carta dándoles hasta el 30 de septiembre para salir. Este bloque, con vistas a los jardines del Manzanares, a 15 minutos andando de la Plaza Mayor, es un caramelo inmobiliario, pero la reacción del resto de vecinos fue: “Nos quedamos. De aquí no se mueve nadie”.

Las socimis son compañías patrimonialistas que funcionan como vehículos de inversión. Su negocio principal es la tenencia de inmuebles, de los que obtienen rentabilidad con el alquiler. Pueden ser activos de cualquier tipo —las hay residenciales, de oficinas, de centros comerciales...— y copian una figura societaria que, con más o menos variaciones, surgió en EE. UU. hace más de medio siglo y han imitado muchos países. La condición para poder convertirse en socimi es que, a cambio de repartir anualmente un elevado porcentaje de beneficios, reciben un trato fiscal privilegiado. En Madrid, el número de propietarios con más de cinco inmuebles ha crecido un 43% en los últimos 10 años, de acuerdo con los últimos datos de la Dirección General del Catastro.

El arrendamiento es un negocio muy rentable en Madrid en época de escasez y según Antonio Fernández, director de Armanext, Madrid es la estrella para las socimis a mucha distancia de Barcelona y atrae casi el 80% de todas ellas en España. O sea, cien fondos inmobiliarios disputándose el pastel madrileño. Según Fernández, estas empresas han crecido en los últimos años, primero con la Sareb, hoteles, residencias de estudiantes, centros comerciales, viviendas o coworking y “ante el barullo inmobiliario actual, los pisos turísticos son una salida natural”.

El penúltimo conflicto saltó en el barrio de Chamberí, en la calle Galileo 22, cuando 50 vecinos colgaron varias pancartas de la fachada del edificio. Elix Rental Housing, el fondo inmobiliario propiedad de AltamarCAM Partners, adquirió el inmueble hace unos meses por cuatro millones de euros cuando falleció la antigua propietaria y acto seguido avisaron a los vecinos de que no renovarían sus contratos.

La fusión de Elix y Altamar no cotiza en la bolsa española sino en el Euronext de París y según los documentos de incorporación al Euronext con la información que la empresa proporciona, solo tiene este edificio y solo vive de los ingresos que obtiene de estos alquileres. Según estos documentos, el objetivo de Elix es seguir creciendo en la Comunidad de Madrid, por lo que en caso de modificaciones urbanísticas, “la compañía podría verse afectada negativamente”, dice el texto sobre su incorporación a París. Entre otros riesgos, una vez comprado y remodelado el edificio, “los inquilinos podría experimentar circunstancias desfavorables, financieras o de otro tipo, que les impidieran cumplir con sus compromisos de pago”. Para impedir todo ello, la empresa relevará a los inquilinos existentes por otros nuevos, teniendo en cuenta “el salario, la duración del contrato laboral, el impuesto sobre la renta, la vida laboral de la seguridad social y un seguro de impago”. Solo quienes cumplan estos requisitos podrán seguir viviendo en su casa, confirma el documento. Ajena al conflicto, la empresa entregó en octubre las arras para comprar otro edificio en Canillejas.

La forma de operar varía en cada caso, pero en el caso de la empresa Blackstone en Alcorcón, siguieron el mismo patrón. Tras finalizar los contratos, la empresa ofrece la renovación con subidas de entre el 30% y el 70%. Paralelamente, se incluyen nuevos conceptos como la cuota de la comunidad de vecinos o el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Algunos vecinos tiraron la toalla y llegaron a un acuerdo con la empresa. Seguirán pagando la misma cantidad que ahora, pero se irán de la casa en seis meses. La operación se repite en Getafe, Alcorcón, Torrejón de Ardoz, Aranjuez y algunos barrios de la capital, como Vallecas o Carabanchel.

Las socimis fueron autorizadas durante el gobierno de Rodríguez Zapatero en 2009. Una modificación posterior de 2013 durante el gobierno de Rajoy, le permite desde entonces beneficiarse de un tipo nulo, del 0%, del impuesto de sociedades, siempre que repartan al menos un 80% del beneficio en dividendos. Crecieron entonces como la espuma, creándose a un ritmo de 20 nuevas socimis cada año. En 2021, el gobierno de Pedro Sánchez modificó las reglas y obliga a las socimis a tributar un 15% sobre la parte de beneficios que no distribuye. Según el ‘Estudio socimi 2022′, publicado por la compañía de asesoramiento Armanext, el año pasado se sumaron cinco socimis españolas al BME Growth y otros cinco al Euronext de París (la ley española obliga a estas firmas a cotizar, pero les permite hacerlo en cualquier mercado europeo). Fue el año más flojo con solo 10 incorporaciones. En 2021 fueron 17 compañías, el año anterior 14 y en los años previos a la pandemia surgieron a un ritmo de 20 cada año. Después de un 2022 de parón “por la incertidumbre económica y política” el próximo año “pinta muy bien”, señala Fernández.

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