Un mercado de vivienda dominado por inversores y extranjeros

En el mercado de vivienda en España destacó la presencia de las compras de inversores y de extranjeros en el primer semestre del año. En la oferta ha dominado la realizada por los bancos, a la que se ha añadido la de la Sareb, el “banco malo”, con 51.000 millones de euros en activos inmobiliarios a revender. Los resultados del Censo de Vivienda de 2011, divulgados en dicho periodo, se revelaron como no coherentes con los del censo anterior de 2001 y con los datos de flujos de las viviendas terminadas durante el periodo intercensal.

Los precios de la vivienda y los alquileres volvieron a descender en España en el primer semestre de 2013. El recorrido a la baja de los precios (-36,2%, según el INE) desde el inicio de la crisis hasta 2013 ha sido casi siete puntos más intenso que el de los alquileres (-29,6%, con datos de Fotocasa). Según la OCDE, España está situada en el grupo de países con precios de la vivienda sobrevalorados y que en 2013 siguen registrando nuevos descensos (Reino Unido, Bélgica, Holanda y Australia). Lo destacable del caso español ha sido la tardanza de los precios en reaccionar a la baja en los cuatro primeros años de la recesión del mercado de vivienda, coincidiendo con el retraso en la salida de la crisis bancaria.

Por el lado de la demanda, en 2013 ha continuado la recuperación de las ventas de las viviendas a extranjeros, cuyo peso en el total de ventas de las viviendas fue del 17% en el primer trimestre. Dicha proporción alcanzó niveles especialmente elevados en Baleares, Canarias y Valencia, junto a las provincias andaluzas de Málaga y Almería. Al igual que en la evolución actual de la economía española es la demanda exterior la que tira de la economía frente a una deprimida demanda interna, en el caso del mercado de vivienda contrasta el aumento de las ventas a extranjeros este año (7,3%), con el persistente y acusado descenso de las ventas a españoles residentes (-25,4%).

La caída del empleo, el débil ritmo de creación de nuevos hogares, el retroceso salarial y las menores prestaciones sociales, junto a la restricción crediticia, mantienen en niveles bajos las compras de viviendas por residentes españoles. Junto al dinamismo de los compradores extranjeros en lugares de sol y playa (en el norte y en el interior las compras por parte de extranjeros apenas cuentan), en el mercado español destaca la presencia de inversores a la búsqueda de oportunidades en tiempos de bajos precios, que suponen una proporción del 30% al 40% de las ventas.

Un mercado de vivienda tonificado es condición necesaria para la recuperación económica

La presencia de inversores individuales e institucionales, sobre todo fondos de inversión, del resto del mundo, ha provocado que desde 2010 las ventas de viviendas en España superen ampliamente al número de préstamos hipotecarios concedidos. En 2013 los préstamos hipotecarios para compra de viviendas suponen en torno al 55% de las ventas (por encima del 100% hasta 2007). En dicha situación, y con una oferta creciente de las viviendas de alquiler alimentada por las viviendas de nueva construcción no vendidas, el peso del alquiler debe de estar aumentando, sobre todo entre los hogares que acceden a una vivienda por primera vez. Los nuevos hogares que ahora optan por el alquiler algo deben de haber aprendido sobre lo que le espera al deudor moroso en España, tras el amplio rosario de noticias de desahucios de viviendas por ejecuciones hipotecarias en los últimos años.

La mayor oferta de las viviendas procede de los bancos, más dispuestos a financiar si los préstamos nuevos que conceden valen para comprar viviendas de su amplio stock. La Sareb, que tiene en su activo 107.000 activos inmobiliarios adjudicados y 90.000 préstamos, supone una cuota importante en la oferta del mercado. El FMI ha criticado la visión relativamente optimista de dicha entidad acerca de los precios del mercado de vivienda, que todavía deben de bajar más. Promotores que no vendieron las nuevas viviendas construidas acuden a la Sareb a comprar con amplias rebajas las promociones que en su día cedieron a los bancos financiadores (bajo control del FROB) como dación en pago.

Las pérdidas privadas o diferencia entre la cuantía de los préstamos en cuestión y el valor al cual los compró la Sareb a los bancos se han socializado en forma de más deuda pública o en el aval público a la deuda con la que la Sareb ha adquirido tales activos. Algún código de conducta de la Sareb debería impedir la fuerte rebaja que tales ventas podrían suponer para promotores que construyeron al margen de la demanda del mercado. El comportamiento de promotores y ayuntamientos en la fase de la burbuja fue la versión hispánica de la ley de Say, esto es, que la oferta de viviendas crea su propia demanda. Dicha ley fue refutada a conciencia por Keynes en su día, como también supuso un rechazo de la misma el amplio excedente de viviendas producido en España.

Los bancos están ahora en España en los dos lados del mercado de la vivienda. Por un lado, ofertan viviendas que no lograron vender los promotores financiados. Además, se han convertido en promotores de nuevas viviendas, aprovechando los mejores suelos adquiridos por la misma vía que las viviendas. Por el lado de la demanda, aparecen como financiadores de quienes se atreven a comprar una vivienda a préstamo. Para poder vender las viviendas adquiridas a los bancos, Sareb está firmando convenios con bancos a fin de asegurar financiación a los adquirentes. Todo indica que los bancos supervivientes de la crisis serán más poderosos que antes de la misma.

El Ministerio de Fomento estimó en 676.038 el stock de viviendas nuevas no vendidas a fines de 2011, pero no ha publicado las estimaciones de dicho stock a fines de 2012. En la exposición de motivos de la ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (BOE de 27 de junio de 2013), se dice que hay 723.043 viviendas nuevas vacías, lo que confirma que el elevado stock de viviendas no vendidas, cerca del 3% del parque de viviendas de España, se mantenía a fines de 2012.

En 2013 la nueva oferta de viviendas en España volverá a registrar mínimos en el número de viviendas iniciadas. La construcción residencial efectuará de nuevo en este año una aportación negativa de medio punto porcentual al crecimiento del PIB. El significativo descenso previsto de las viviendas terminadas en 2013 (unas 72.000) puede impedir que este año crezca de nuevo el stock de las viviendas terminadas y no vendidas.

Las compras de viviendas por parte de inversores a la caza de viviendas a buen precio, de inversores institucionales y de extranjeros a la búsqueda del sol y de la playa pueden impedir en 2013 nuevos descensos abruptos de las ventas de viviendas. Un mercado de vivienda tonificado es condición necesaria para la recuperación de la economía. Las compras citadas mantendrán el nivel de la demanda a la espera de la recuperación de la demanda interna (de adquirentes residentes). La heterogeneidad del mercado de vivienda según territorios y ciudades será otra nota destacada de dicho mercado en 2013, que todavía tardará en retornar a los buenos días del pasado.

Julio Rodríguez López es expresidente del Banco Hipotecario de España.