Vivienda: regreso desigual

El sector inmobiliario está marcado por el estigma de la crisis. Burbuja especulativa, corrupción, dependencia sectorial excesiva, empleo de baja cualificación… Todas ellas apreciaciones negativas para una industria de la que, sin embargo, España sigue dependiendo de forma importante. Sin ir más lejos, de los 90.909 empleos creados en febrero, la construcción fue el que más aportó, con 26.068. En todo caso, resulta desagradable la arenga interesada de que este país no puede crecer sin la construcción. Su aportación debe ser orgánica, en consonancia a las necesidades de la demanda y con un sistema de incentivos nuevo, ya que el que desembocó en el desastre de los últimos años apenas se ha cambiado.

Para la necesaria transparencia y control, lo primero que resultaría deseable es contar con estadísticas de precios de la vivienda de calidad equiparables a las de Estados Unidos o Reino Unido, basadas en ventas repetidas. En España tenemos que conformarnos con una ensalada estadística que en el entorno público viene dada por valores de tasación (Ministerio de Fomento) y por los de registros públicos (INE). Como casi todo el que ha comprado una casa sabe, ni el valor de tasación ni el registrado suelen ser el de la transacción.

En todo caso, parece innegable que la caída del precio de la vivienda ha tocado fondo desde los máximos del tercer trimestre de 2008. Las cifras aportadas por el INE ayer sugieren que en el cuarto trimestre de 2014 los precios ya aumentaron un 1,8% en tasa interanual. En España, la bajada de precios de entre el 35% y el 40% ha llevado más de seis años. En otros países como Irlanda, un ajuste similar se ha producido en menos de dos años. Ciudadanos, entidades y empresarios del ramo han debido tragar esta píldora en dosis programadas, para algunos letales en su momento. La normalización financiera y la necesaria creación de precios y de mercados desde la Sareb fueron pasos importantes para avanzar en el ajuste.

Ahora el mercado se anima en alguna medida, desde niveles muy bajos. Aunque las compraventas de viviendas aumentaron un 9,6% en enero de 2015, los datos del INE también sugieren que en diciembre de 2014 se constituyeron 15.962 hipotecas, pero se vendieron 25.998 viviendas. Las transacciones en efectivo —claramente fuera del alcance de la mayoría— siguen siendo muy importantes.

La recuperación del mercado inmobiliario es un regreso lento, necesaria y convenientemente moderado y profundamente desigual. En territorios como Madrid o la Comunidad Valenciana, el crecimiento anual de los precios se aproxima ya al 3%, mientras que en otros como Navarra las caídas superan el 4%. A pesar del ajuste, para comprar una vivienda nueva de 90 metros cuadrados en España son necesarios 6,1 salarios anuales. Claro que el esfuerzo es más del doble en Baleares (8,8 salarios) que en Castilla-La Mancha (4,1). Para muchos, la vivienda sigue siendo un bien de lujo, más aún con la situación actual de elevado desempleo. Además, la realidad es muy dura porque, como hemos sabido estos días, las ejecuciones hipotecarias aumentaron un 9,2% en 2014. Y dos tercios de las hipotecas que están siendo ejecutadas corresponden a concedidas entre 2005 y 2008, años de especial cosecha de despropósitos.

Quedan aún más de medio millón de viviendas nuevas por vender y el stock es probablemente el doble cuando se suman las de segunda mano. Parece claro que hay muchos ajustes pendientes más allá del precio medio.