Las sociedades inmobiliarias pierden un tercio de su capitalización bursátil en 2020

El aciago 2020 no ha sido una excepción para las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis). Estas compañías, que florecieron en 2013 y crecieron imparables durante años propulsadas por la recuperación del ladrillo, también se han topado con el muro del coronavirus. Los expertos creen que los inversores temen problemas financieros de sus propietarios así como la caída del precio del alquiler. En el mercado continuo las socimis han perdido más de un tercio de su valor y en el alternativo solo han debutado seis firmas de tamaño modesto.

Los descuentos en los parqués no son precisamente una novedad para las socimis. Hace años que el sector venía advirtiendo que las acciones cotizaban por debajo de su valor en relación con los activos que tienen las compañías. Solo Colonial había logrado sobreponerse a esa circunstancia tras una lenta escalada de años. Pero llegada la pandemia, le pasó lo mismo que a las otras tres del continuo (Merlin, Lar España y Árima) y sus valores sufrieron en cuestión de días un súbito desplome.

En la nueva normalidad, las acciones de estas cuatro firmas siguieron presionadas a la baja y, de hecho, en todos los casos marcaron mínimos de 2020 a finales de octubre. Respecto a los picos anuales (alcanzados a mediados de febrero), el precio de las acciones llegó a caer cerca del 59% en Lar, el 57% en Merlin y del 55% en Colonial. Árima, la más modesta en tamaño, ha mostrado una evolución más plana, pero aun así las participaciones llegaron a desplomarse más del 40%.

“El efecto ha sido un poco demoledor porque los descuentos con los que han llegado a cotizar han sido muy importantes”, señala Alberto Segurado, Director de Deuda y Finanzas Corporativas de la consultora JLL en España.

Para el experto, “lo que subyace detrás es un temor a que la pandemia afecte también a las empresas propietarias de activos inmobiliarios en venta”, aunque también destaca que no se puede establecer una comparación con épocas pasadas porque la situación de estas firmas es diferente de la que presentaba el sector inmobiliario cuando estalló la Gran Recesión, hace algo más de una década.

Colchón anticrisis

A modo de ejemplo, Segurado cita el endeudamiento que tienen las socimis, que está “en porcentajes del 30%”. Eso aporta “bastante colchón” para asumir una caída de los ingresos (con la crisis, no pocas compañías han anunciado rebajas de rentas a sus inquilinos para capear la situación) o de su valoración.

Aunque en los dos últimos meses ha mejorado algo la perspectiva, la capitalización conjunta de las cuatro socimis del continuo cerró a 31 de diciembre en 8.378 millones de euros, un 34,4% menos que doce meses antes. La que más ha sufrido es Merlin, con un retroceso del 39,2%, pasando de 6.008 millones de euros a 3.655 millones de capitalización. Colonial, la otra socimi del Ibex 35 (uno de los índices mundiales con peor comportamiento en 2020), se ha dejado un 29,4%.

El zarandeo en los mercados ha provocado un cambio en la clasificación de mayores socimis por su valor en Bolsa. Colonial, cuyo negocio sigue fuertemente concentrado en el alquiler de oficinas en Madrid, Barcelona y París (el 94% de sus activos pertenecen a esta tipología), ha saltado de la segunda plaza a la primera. Merlin, más diversificada (y también más grande en cartera inmobiliaria), ha abandonado así el primer escalón del podio. Al menos, acaba el año segunda, un puesto que durante meses también había cedido.

Le pisa los talones General de Galerías Comerciales, que pese a tener un volumen de activos muy inferior a las otras dos (2.500 millones de euros frente a más de 12.000 millones) se ha beneficiado del hecho de cotizar en el mercado alternativo, mucho menos activo que el continuo y, por tanto, algo más resguardado de los vaivenes inversores. Su capitalización en el índice BME Growth solo ha retrocedido de 3.744 millones de euros a 3.640 millones, lo que durante buena parte del año le sirvió incluso para ser la primera.

Esta socimi, que es propietaria de nueve centros comerciales en Andalucía, Canarias, Murcia y Cataluña, es en realidad un tipo de compañía muy diferente de las dos gigantes del Ibex 35, ya que está participada en más del 99% por un único accionista: el empresario murciano afincado en Marbella (Málaga) Tomás Olivo.

Otros efectos en el mercado alternativo

El coronavirus también ha afectado al mercado alternativo. Aunque de otro modo: en este 2020 solo seis compañías han debutado en el índice BME Growth, frente a una cifra que rondaba las dos decenas en cada uno de los tres años anteriores.

Esas seis firmas —tres dedicadas al alquiler de viviendas, una a alquiler turístico y hostales, una a superficies comerciales y una a oficinas— suman un valor de activos de 305,7 millones. Es la cifra más pobre desde el año 2014, cuando apenas empezaban a despuntar las socimis en España.

En los últimos cinco años, las nuevas socimis superaron holgadamente los 3.000 millones en activos en cada ejercicio, situándose alrededor de los 5.000 millones solo en 2019. En cualquier caso, las debutantes de 2020 sí muestran el que es uno de los focos de atención de la inversión inmobiliaria actualmente en España: las viviendas destinadas al alquiler.

Desde el punto de vista de los activos que poseen las compañías, el año ha dejado pocas noticias. Las socimis del continuo, obligadas a presentar una valoración cada seis meses, apenas recogieron variaciones en junio. Los inmuebles que tenía Merlin, por ejemplo, incrementaron un 0,2% su valor hasta 12.755 millones, lo que la mantiene como primera socimi española por volumen de activos. Su rival más parejo, Colonial, vio retroceder su patrimonio a 12.164 millones, respecto a los 12.196 millones con que cerró el año pasado.

Para ver el efecto que ha tenido la crisis entre junio y diciembre habrá que esperar a la presentación de cuentas anuales, lo que previsiblemente sucederá a finales de febrero. Pero las perspectivas para algunos no son buenas. “Todo lo que tiene que ver con el retail está bastante tocado por las valoraciones y también por las rentas”, apunta Segurado, “veremos dos efectos: la caída de ingresos y de las propias valoraciones”.

El mercado alternativo empieza el año con 75 socimis

Las socimis son una figura societaria muy consolidada en la escena internacional, donde se conocen como REIT (real estate investment trust o fondo de inversiones en bienes inmobiliarios). Están exentas del impuesto de sociedades a cambio de repartir el 80% del beneficio (por el que sí tributan sus perceptores). Como deben pertenecer a un mercado cotizado, en los últimos años el alternativo ha engordado con firmas que no buscan excesiva liquidez en Bolsa pero sí les interesa el régimen fiscal; o que preparan su salto al continuo. BME Growth cuenta con 75 socimis activas.