Los expertos dudan sobre el nuevo plan europeo de vivienda: “Enfriar el mercado es muy difícil”

Ursula von der Leyen ha puesto el problema de la vivienda en el centro de las políticas de la Unión Europea para lograr su reelección como presidenta de la Comisión. El nombramiento de un comisario específico y el impulso de un plan comunitario, tal y como prometió la pasada semana, suponen reconocer por primera vez un reto que afecta de forma transversal, con sus variantes y matices, al conjunto de los socios y que hasta ahora no estaba entre las prioridades de Bruselas. El esfuerzo de los fondos Next Generation en rehabilitación de edificios, por ejemplo, sextuplicó al de construcción de obra nueva. Ahora la intención es crear una “plataforma paneuropea” a través del Banco Europeo de Inversiones para duplicar la inversión pública y privada y ayudar a las ciudades a levantar nuevas casas, relajando a la vez las reglas de las ayudas de Estado para facilitarlo. El plan tiene virtudes como focalizarse en el segmento de vivienda asequible, coinciden varios expertos consultados por EL PAÍS, pero estos disienten al valorar sus posibles efectos.

A falta de que el Ejecutivo comunitario abunde más en lo que de momento es solo un anuncio político, en el fondo del asunto se encuentra el reto de enfriar el mercado inmobiliario, cuyos precios han subido en Europa en la última década un 17%. Pero en algunos Estados ese porcentaje ha sido muy superior, como es el caso de España, con un repunte que supera el 50% en los últimos nueve años. No hay precedentes de un abaratamiento de la vivienda en una etapa expansiva de la economía y, de hecho, en los ejercicios previos a la crisis financiera de 2008, la construcción desaforada no sirvió para bajar los precios. Por eso la opción que abre ahora Von der Leyen divide a los especialistas. “El mercado es muy difícil de combatir y no conozco a nadie que haya conseguido limitar los precios”, señala Carme Trilla, reputada experta y exdirectora de Vivienda de la Generalitat de Catalunya. En contraste, el catedrático de la Universitat Pompeu Fabra José García Montalvo, más convencido de que las medidas surtan efecto, comenta que “si los precios aumentaron en 2006, cuando la oferta crecía, es porque también crecían al infinito los créditos y ahora eso no es así”.

El inmobiliario es un sector muy particular, como demuestra el contrasentido teórico en el que hoy está inmerso el mercado español: los precios siguen subiendo pese a que se venden menos casas. En opinión de no pocos expertos, cada medida con la que se intenta rebajar la presión inflacionista es descontada de forma automática por quienes compran, venden o alquilan casas. Es lo que explica Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili y máster en Economía inmobiliaria por la Universidad de Cambridge, quien sostiene que el bono joven al alquiler que puso en marcha el Gobierno “acabó generando incrementos de precios”. Pero en su opinión, hay posibilidad de que la propuesta europea funcione si la inyección de liquidez comunitaria “es menos burocratizada” que la de los fondos de recuperación.

Nasarre reclama un mecanismo más dinámico y que vaya directo a la raíz del problema, focalizado en zonas donde hay una mayor concentración de rentas bajas, que es precisamente donde el problema de la vivienda se ceba más con la población. “Lo difícil de eso es que los políticos prefieren ir a zonas de clase media, donde tienen más votantes —señala— en vez de concentrar más recursos en zonas con menos gente, pero más necesitadas”.

El Banco de España ha cifrado en 600.000 el déficit de viviendas existentes actualmente en el país, lo que dificulta la creación de nuevos hogares que demanda la población. Los mayores damnificados son quienes cuentan con menos ingresos y, entre ellos, la población más joven, que padece una tasa de emancipación mucho más baja y a edad más tardía que en el resto de la Unión Europea. Una de las pruebas es que en 2022 apenas un 40% de las familias más jóvenes tenían un préstamo vinculado a su vivienda, frente al 50% de finales de la década de 2000. Esto lleva a presuponer que esos antiguos compradores se han convertido en inquilinos, compartiendo casa en muchas ocasiones. Un reciente informe de CaixaBank Research llama a aplicar políticas de vivienda, además de para jóvenes, a inmigrantes y hogares en los quintiles de renta más bajos, en grandes ciudades y sus zonas de influencia, además de puntos turísticos. El Gobierno cifra en 4,5 millones las personas en situación de exclusión residencial.

La concentración de los problemas en la franja menos pudiente de la población es lo que permite pensar a García Montalvo que un plan masivo de oferta, con más vivienda asequible, sí permitiría bajar los precios siguiendo un efecto de mancha de aceite. “Habrá familias que actualmente gastan más del 40% de sus ingresos en vivienda [lo que sucede casi en uno de cada tres hogares que viven de alquiler] que se irán a viviendas asequibles”, dice. Esa nueva situación, señala, liberará pisos más caros, lo que supondrá que el efecto rebaja se traslade también a esos inmuebles, acompasando la bajada de precios de todos los mercados.

Podría darse una excepción en esa tónica general, el mercado al que acuden los más ricos, que seguiría su propia lógica, según Ignacio Ezquiaga, economista que vivió la burbuja de la pasada década de cerca y recientemente ha escrito el estudio El sistema ya no financia burbujas: escasez de vivienda y caída del crédito. Cree que “solo con la construcción 100.000 nuevas viviendas, en España tendría que notarse un montón [en los precios]”. “Tenemos un problema de vivienda insatisfecha, que provoca precios inadecuados, y también un exceso de suelo urbanizable no desarrollado que heredamos de la burbuja”, resume sobre la situación actual. Y “esos descampados”, desarrolla, “son el elemento diferencial que puede permitir rebajar los precios”.

En su discurso, Von der Leyen se refirió a “vivienda asequible” y aunque habló de desbloquear “la inversión privada y pública necesaria”, no diferenció entre vivienda protegida o libre. El año pasado se construyeron 8.600 pisos de protección oficial (de los cuales, la mitad se destinaron a la compraventa) en España. Es un volumen similar al promedio de la última década pero inferior a las 60.000 que se construían años atrás, según recuerda el servicios de estudios de CaixaBank. Carme Trilla lo tiene claro. “Se ha de hablar de vivienda social, con precio marcado por la Administración”, dice. Y avisa: “Enfriar el mercado es muy difícil, pero sobre todo no se deben tomar medidas que engañen al mercado sin resolver el problema”.

Sigue toda la información de Economía y Negocios en Facebook y X, o en nuestra newsletter semanal