La venta de viviendas se dispara en septiembre por encima de las 61.000 operaciones, la mayor cifra desde 2007

El mercado inmobiliario español coge brío. La compraventa de viviendas se disparó el pasado mes de septiembre un 41,5% respecto al mismo mes de 2023, hasta un total de 61.887 operaciones. Aunque en los momentos álgidos de la recuperación poscovid se acercó a la marca, el mercado no superaba la barrera de las 60.000 viviendas vendidas en un solo mes desde los tiempos de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. De hecho, el dato conocido este lunes supone la mayor cifra desde julio de 2007, cuando cambiaron de manos más de 63.000 casas, según ha informado el Instituto Nacional de Estadística (INE). Un impulso que los analistas atribuyen al abaratamiento de las hipotecas por la desescalada que iniciaron hace meses los tipos de interés.

Con el avance de septiembre, el más pronunciado desde agosto de 2021, la compraventa de viviendas encadena tres meses de alzas interanuales después de que en julio y agosto subiera un 19% y un 0,9%, respectivamente. Se trata de un cambio de paradigma porque desde principios de 2023 la tónica general era de caída. Esta era lógica tras el extraordinario tirón que había mostrado el mercado en la recuperación de la pandemia, pero quedaba por ver cuándo tocaría fondo. Esa incógnita parece despejada con un trimestre consecutivo de repunte en las operaciones. El aumento de la compraventa de viviendas en el noveno mes, además, se ha debido tanto al incremento de las operaciones sobre pisos nuevos como de vivienda usada. Las primeras avanzaron un 54,9% interanual, hasta las 12.531 compraventas, que es la cifra más elevada en más de 11 años; las segundas crecieron un 38,4% hasta las 49.356 operaciones, la cifra más alta desde mayo de 2022.

“Es innegable que el número de operaciones cerradas es muy elevado y se sitúa en el entorno de los datos de 2007″, describe Francisco Iñarreta, portavoz del portal Idealista. “Este repunte podría deberse a una reactivación de la demanda provocada por la rebaja en los costes de financiación y una expectativa de subidas de precios de las viviendas, lo que ha provocado que muchas familias hayan adelantado su decisión de compra”, completa. “Tras el cambio de ciclo hipotecario impulsado por la desescalada de los tipos de interés, se inicia una temporada de dinamismo en la adquisición de vivienda, en la que factores como el optimismo y la confianza del comprador en el mercado, sumados a un aumento en la tasa de ahorro de los hogares y a las condiciones hipotecarias más atractivas con un euríbor a la baja, aumentarán la compra de vivienda en 2024 y 2025″, considera María Matos, directora de Estudios del portal Fotocasa, en otro análisis remitido a los medios.

También Gonzalo Bernardos, director de un máster inmobiliario en la Universidad de Barcelona, considera que el mercado camina hacia una nueva época de crecimiento. “El año que viene promete ser una barbaridad total”, vaticina el economista. Sin embargo, cree que en el extraordinario porcentaje de septiembre hay algo de desplazamiento respecto a un discreto agosto. Es decir, que por las características de la estadística del INE, que toma los datos del momento en que las operaciones se inscriben en los registros de la propiedad, las cifras de septiembre recogen también una parte de compraventas que realmente se firmaron en agosto. De hecho, los expertos suelen señalar que la estadística oficial lleva algo de retraso con respecto a lo que realmente pasa en el mercado. Y Bernardos destaca, como tendencia, que “desde abril el mercado va al alza”.

Los datos del instituto estadístico señalan que el 92,4% de las viviendas transmitidas por compraventa en septiembre fueron viviendas libres y el 7,6%, protegidas. En total, la compraventa de viviendas libres subió un 41,3% interanual, hasta las 57.179 operaciones, en tanto que la compraventa de viviendas protegidas aumentó un 43,6%, hasta sumar 4.708 transacciones. En tasa intermensual (septiembre sobre agosto), la compraventa de viviendas se disparó un 25,1%, mientras que el acumulado en los nueve primeros meses de 2024 se ha incrementado un 3,1%, con avances del 12,2% en el caso de las viviendas nuevas y del 1% en el de las viviendas usadas. No obstante, en esta métrica el mercado sigue por debajo de los datos de 2022, cuando en pleno bum pospandémico se acercaba al medio millón de operaciones en los nueve primeros meses del año.

Pese a ello, portales como Idealista creen que el buen dato de septiembre puede llevar a superar las 600.000 operaciones a finales de año, algo que se consiguió en 2022 pero no el año pasado. Un mensaje en el que coinciden en Fotocasa: “La tendencia prevista es que se produzca una mayor actividad en estos últimos tres meses del año impulsada por la mejora de las condiciones hipotecarias y por los avales en la compra de vivienda que ya están en funcionamiento por parte de la Administración”, apunta Matos. Pero el nuevo auge del mercado no necesariamente supondrá una mayor accesibilidad a la vivienda para todo el mundo. Ferran Font, jefe de estudios de Pisos.com, advierte que “esa reactivación de la actividad, junto con una oferta cada vez más escasa, harán que los precios sigan aumentando, dificultando aún más el acceso a la vivienda a los jóvenes y a las familias que se encuentren en una situación económica más compleja”.

Ese efecto, el de una subida de precios que forma parte de la mayoría de previsiones, podría verse compensado por otro, según Bernardos. El economista cree que hay dos factores principales que ya están actuando y todavía van a impulsar más la venta de casas el año próximo: la demanda embalsada y que “los bancos, para hacer más beneficios que este año, van a dar mucho crédito a la clase media-baja”. El experto calcula que hay al menos un millón de hogares cuyo cabeza de familia es menor de 44 años y estarían en disposición de comprar una casa. Y apunta a la ayuda familiar (mediante préstamo directo o poniendo un segundo piso como aval) como vía para que la banca dé más hipotecas a ese segmento, aunque aleja el fantasma del crédito masivo de los años de la burbuja. “No van a dar hipotecas por el 120% del valor de la casa a todo el mundo, pero ya vuelven a dar el 100% con doble garantía hipotecaria y a determinados perfiles”, ejemplifica.

En todas las comunidades

Por comunidades autónomas y en valores absolutos, Andalucía fue la región que más compraventas sobre viviendas realizó durante el noveno mes del año, con 11.344. Le siguieron la Comunidad Valenciana (10.801), Cataluña (8.987) y Madrid (8.105). En todos los territorios se vendieron en septiembre más viviendas que en el mismo mes de 2023. Los mayores repuntes en términos porcentuales se dieron en Extremadura (+79,3%), País Vasco (+67,4%), Asturias (+57,3%) y Aragón (+56%). Los incrementos más moderados los registraron Navarra (+18%), Baleares (+18,5%) y Murcia (+32,2%).

La estadística del INE recoge, en realidad, todos los tipos de fincas (urbanas o rústicas) que cambiaron de manos en septiembre, fuera por compraventa o por otras vías (herencias, donaciones...). Las fincas transmitidas en los registros de la propiedad alcanzaron en septiembre las 195.480, un 27,3% más que en igual mes de 2023. Por compraventa se transmitieron un 37,7% más de fincas que un año antes, mientras que las transmitidas por donación subieron un 37,8% interanual; las transmitidas por herencia aumentaron un 13,3%, y las operaciones por permuta avanzaron un 17,1%.

El 89,1% de las compraventas de septiembre correspondieron a fincas urbanas, donde se incluyen las viviendas (que son la mayoría, pero también forman parte de esta categoría algunos solares, bajos, garajes e inmuebles similares), y el 10,9% a fincas rústicas. Las compraventas de fincas urbanas se dispararon un 40,8% interanual, mientras que las de fincas rústicas progresaron un 16,9% en relación con septiembre de 2023, hasta sumar 101.379 y 12.398 operaciones, respectivamente.