Gastroteca, cine de verano, ‘coworking’ y espacios para mascotas: así son las nuevas demandas en las promociones de viviendas

En España se necesitan 600.000 viviendas nuevas hasta 2025 para responder a las necesidades de las familias y poder contener así los precios, según el Banco de España. El pasado año se compraron 110.894 casas de nueva planta, un producto que escasea debido a la falta de suelo listo para edificar, de acuerdo con el INE. Las características de estos inmuebles nada tienen que ver con las de hace décadas.

Hoy, la experiencia de la pandemia, el teletrabajo, los altos precios e incluso las mascotas —­en España hay más perros que niños menores de 14 años— han redefinido las prioridades de los compradores a la hora de decidirse por un piso de nueva construcción y, como consecuencia de ello, promotores y arquitectos han tenido que adaptarse a los cambios.

Zonas comunes al aire libre, espacios de teletrabajo, áreas para pasear o bañar a las mascotas, coworking, gastroteca, cine de verano, así como salas polivalentes para organizar eventos y gimnasios se están convirtiendo en elementos cada vez más imprescindibles, aunque eleven un tique ya de por sí abultado. “La pandemia redefinió nuestra forma de entender el espacio. Las terrazas, que antes se hacían poco funcionales, ahora tienen que ser un lugar en el que hacer vida, los espacios deben ser amplios, con luz”, explica el arquitecto gijonés Antonio Fernández Morán.

Muchos residenciales disponen de todo lo necesario para no tener ni que salir de casa. Marta Cladera, responsable de residencial en Europa de la gestora de inversiones Nuveen Real Estate, explica que son claves los estudios previos a la hora de enfrentarse al diseño de una promoción nueva, en su caso de alquiler. “Hacemos un análisis de cuántas personas viven en esa zona, cuántas tienen un rango de edad que encaja con lo que nosotros consideramos, con el producto que tenemos”, concluye. Porque en un mercado tan complicado, explica, cualquier detalle —además del precio— puede alejar o atraer a un inquilino. “Lo que estamos intentando es adaptar el producto a las necesidades del cliente, con zonas para mascotas, zonas infantiles, salas de teletrabajo, dining boutique o certificados de eficiencia energética, porque repercuten en el bolsillo”.

Un solar es un lienzo en blanco muy caro y, por ello, estar atento a todas las aristas del mercado es crucial. “La reducción de precios siempre ha sido un enfoque peligroso en la construcción, pero lo que sí se trata de hacer es buscar materiales rentables, que proporcionen un equilibrio entre el coste inicial estimado y la calidad”, apunta Fernández Morán.

Algunos expertos consideran que, aunque los precios están en ascenso y es algo que de una manera u otra determina la casa a la que un ciudadano puede acceder, un pequeño ahorro en el presupuesto final no suele ser suficiente para que los compradores se arriesguen a invertir en una vivienda menos adaptada a sus necesidades o gustos. “Hay un enfoque renovado respecto a todo lo que es la comodidad porque la pandemia cambió un poco nuestro estilo de vida. El diseño y la belleza de los espacios son un valor al alza”, concluye el arquitecto.

De hecho, aunque el tamaño medio de las familias en España se está reduciendo —el 28% de los hogares en España son de alguien que vive solo—, el número de componentes de la unidad familiar ya no es tan determinante a la hora de comprar. “Antes la lógica era tantos hijos, tantas habitaciones. Ahora eso ha cambiado y se buscan espacios polivalentes, comodidad, amplitud, privacidad, tener un despacho…”, añade.

Tres dormitorios

Aun así, Ignacio Moreno, consejero delegado de la promotora madrileña Aurora, cuenta que el tamaño medio de las casas no ha cambiado mucho en los últimos años. “En las ciudades en las que se mueve mucha vivienda —excluyendo promociones especiales de lujo—, en Madrid, Barcelona y Valencia, la media está entre los 90 y 110 metros cuadrados”. Aunque no es una regla general: mientras que las promociones nuevas en los barrios obreros de las grandes ciudades han recortado metros cuadrados, los nuevos pisos que se edifican en las zonas ricas tienden a aumentar su dimensión. Lo que más se construye, explica Moreno, son los pisos de tres dormitorios (suponen el 70% de la oferta) y los de dos, que representan entre un 25% y un 30%, según los datos de la compañía. “Es verdad que ahora se venden más deprisa los de dos dormitorios, porque hay más familias monoparentales y también por un tema de precio”, concluye.

Sin embargo, cuando se trata de obra nueva, no siempre lo más barato se vende mejor y más rápido. “Hacer, por ejemplo, viviendas de dos dormitorios y un solo baño o sin terraza te complicaría la comercialización, aunque el piso fuese un poco más barato, porque la gente, una vez metida en una compra tan importante, tiene donde elegir”, concluye Moreno. Eso, explica, se traduciría en problemas para vender sobre plano y, por tanto, para empezar un proyecto. “Necesitas tener un 30% o un 40% de ventas, como mínimo y, si te equivocas en el diseño, probablemente no llegarías al momento de empezar a edificar”, señala.

Lo que sí parece haber cambiado es que el comprador se lo piensa mucho más. La venta de vivienda nueva en España ha tenido una evolución irregular en lo que va de año. Tras desplomarse en marzo hasta las 8.917 transacciones, el mercado se ha ido recuperando y en septiembre la venta de pisos nuevos avanzó un 54,9% interanual, hasta las 12.531 compraventas, la cifra más elevada en más de 11 años, según los datos del INE. En cuanto al precio, se disparó en el segundo trimestre de este año un 11,2% y las previsiones apuntan a que seguirá al alza mientras la oferta no crezca.