Los expertos en vivienda responden a los lectores: ¿Puede subir el alquiler el 3%? ¿Qué gastos pago?

La vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas para los españoles. La subida de los precios de compraventa y de alquiler, muy por encima del alza de los salarios, erosiona la renta de las familias, dificulta la emancipación de los jóvenes, genera una brecha de desigualdad entre quienes tienen casa y quienes nunca podrán acceder a una, y complica el proyecto de vida de millones de personas. La materia suscita además muchas dudas a los ciudadanos: sobre las rentas, los impuestos, los gastos o las decisiones de las comunidades de vecinos. Expertos en el mercado inmobiliario responden aquí algunas de las dudas enviadas esta semana por los lectores y contestarán más en los próximos días. Puedes enviar tu pregunta aquí.

La renta de un contrato de alquiler, ¿se actualiza a partir del precio base que figura en el contrato o a partir de la renta del ultimo año? ¿Se hace anualmente en enero o coincidiendo con la renovación de la fecha de firma? Julián Garnés (Murcia)

La renta se actualiza a partir de la renta vigente y con periodicidad anual, coincidiendo con la fecha en la que inicialmente se firmó el contrato. La actualización la debe reclamar el propietario, pero para tener derecho a ello, esa posibilidad debe figurar en el contrato de alquiler. La ley es clara en este punto y señala que “en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos”. Además, hay que tener en cuenta que el porcentaje de actualización no puede superar el IPC (o el 3%, si el IPC fuera superior, a lo largo de 2024). Si cuando llega el mes de actualizar el propietario no lo pide, los inquilinos pueden seguir pagando la misma renta. ¿Qué pasa si transcurrido uno o más meses el casero exige esa actualización? Entonces hay que pagarla, pero en adelante. Es decir, que no puede pedirla retroactivamente si en su momento no lo pidió, como explicaba Macarena Redondo, abogada de Legálitas, en esta pieza que publicaba EL PAÍS en 2021.

A mi hija se le cumple en breve su contrato de alquiler, ya que hace 5 años que subscribió el mismo. Está preocupada por la posibilidad de que le suban el precio hasta el punto de no poder afrontarlo. ¿Puede el propietario subir el precio sin restricciones o decidir no renovar el contrato?, ¿hay alguna ley que lo regule? Ana Inmaculada Martínez (Málaga)

A vencimiento del contrato, el propietario puede decidir no renovarlo y pedir la renta que quiera en un nuevo contrato. Eso sí, la no renovación debe comunicarla dentro de plazo. Si el contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019 (como parece el caso, pues que se cumplen cinco años de vigencia ahora), el arrendador debe comunicarle al arrendatario su voluntad de finalizar el contrato con al menos cuatro meses de antelación sobre la fecha de vencimiento. ¿Qué pasa si no avisa dentro de ese plazo? La Ley de Arrendamientos Urbanos señala que “el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más”. Es decir, que se entraría en lo que se conoce como prórroga tácita. Al término de cada una de esas tres anualidades, el inquilino sí podría decir que no quiere seguir en la casa, avisándolo con un mes de antelación.

Mi casero quiere subir cada año un 3% el alquiler, ¿es legal?, ¿está aplicada ya la ley de zona tensionada? Rael Lalanda (Madrid)

Son dos cuestiones diferentes. Según la Ley de Vivienda, hasta el 31 de diciembre de este año, la actualización del precio del alquiler se limita a un incremento máximo del 3%. “Cuando el IPC supere este límite, se fijará el tope del 3% como límite de subida sin aplicarse el IPC superior”, dice Carlos Sánchez, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro. Respecto a las zonas tensionadas, estas deben ser declaradas por las comunidades autónomas y, de momento, la única que la ha declarado ha sido Cataluña. En Madrid no se aplican.

¿Cómo puedo vender una vivienda de VPO? Rafael Lemes (Las Palmas de Gran Canaria)

Una vivienda protegida se puede vender en Canarias si se cumplen una serie de requisitos. “El Instituto Canario de la Vivienda, perteneciente al Gobierno de Canarias, tiene que ser informado de las condiciones de la venta (antes y después de la misma) por si iguala la oferta, siempre y cuando las ayudas que recibió sean iguales o superiores al 15% del precio de la vivienda en el momento de la adquisición”, comenta Juan Tenorio, abogado de Legálitas. Así, antes de proceder a la venta, el vendedor tiene que comunicar al Instituto Canario de la Vivienda las condiciones de la venta, para que en un plazo de 30 días el Instituto pueda ejercer su derecho a igualar la oferta. Igualmente, el comparador debe dirigirse al Gobierno Canario para informar de las condiciones de la compra.

Con respecto a la sentencia del Supremo avalando el veto de las comunidades [a los pisos turísticos] con mayoría de tres quintos. ¿Es retroactivo? Iaione Bilbao (Costa Teguise, Lanzarote)

No es retroactivo, por lo que no se aplica a pisos turísticos que funcionen ya legalmente. Para el resto de comunidades de propietarios, se exige “el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”, indica Tomás Felipe de Pedraza, abogado de Legálitas. Esta misma mayoría se requiere para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes, siempre que no supongan un incremento superior al 20%.

¿Es necesario redactar un nuevo contrato de alquiler si se sube la renta de acuerdo con el IPC o con comunicarlo de manera escrita a los inquilinos es suficiente? Óscar García (Valencia)

No es necesario formalizar un nuevo contrato de alquiler para actualizar anualmente la renta conforme al IPC. Los artículos 9 y 18 LAU relativos a la duración del contrato y la actualización de la renta, respectivamente, disponen que durante la vigencia del contrato las rentas podrán ser actualizadas sin necesidad de firmar un nuevo contrato, según explica Carlos Sánchez, de Alquiler Seguro. En cualquier caso, se requiere que la actualización de renta esté contemplada en el contrato de alquiler.

Vivo en un pueblo costero donde no es posible encontrar un contrato de alquiler de 12 meses, ¿son legales los contratos solo para la temporada de invierno? Chris Mason (Conil de la Frontera, Cádiz)

La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la existencia de los contratos de uso distinto a la vivienda habitual o de temporada, figura distinta del alquiler turístico o rural que tiene una regulación específica administrativa en cada comunidad autónoma. Como recuerda Tomás Felipe de Pedraza, letrado de Legálitas, “es aconsejable formalizar por escrito el contrato de arrendamiento de temporada que se regirá por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. El contrato debe incluir el motivo por el que el alquiler es temporal.

En un contrato de alquiler, ¿qué gastos deben ser por cuenta del propietario y cuáles por cuenta del inquilino? Juan Carlos López (L’Eliana, Valencia)

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, respecto a los gastos recurrentes, el propietario se hace cargo de los impuestos (IBI), las tasas (basuras), los gastos de comunidad, el seguro del hogar y los costes de formalización. Es decir, “aquellos gastos generales que no sean susceptibles de individualización”, cuenta Carlos Sánchez, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro. El inquilino asumirá el coste de los suministros. En relación con los gastos esporádicos, los desperfectos que afecten a la habitabilidad serán a cargo del propietario, siempre que no sea a consecuencia de un mal uso del inquilino. Las pequeñas reparaciones producidas por el uso habitual de la casa serán a cargo del inquilino.

En junio terminó mi contrato de alquiler de cinco años. En vez de hacer otro contrato igual, con solo el aumento del IPC, me hicieron una prórroga de un año con el mismo aumento. Así, quedo en situación inestable. ¿Qué puedo hacer? Joren Mosbe. Barcelona

Una vez finalizado el primer periodo de cinco años se harán prórrogas de un año, hasta un máximo de tres. “Una vez pase este plazo, deberá hacerse un nuevo contrato de arrendamiento cuya duración será de cinco años”, señala Marta Lop, letrada sénior de Vilches Abogados.

Tengo un piso a medias con mi hermana. ¿Cómo puedo comprar su mitad y cuánto he de pagar de impuestos? Héctor Fornes, Jávea (Alicante)

Tiene derecho de adquisición preferente por ser copropietario. Cuando se tiene un piso a medias, hablamos de extinción de la cosa común o del condominio. Según Marta Lop, de Vilches Abogados, “no hay impuesto de transmisión patrimonial (ITP) para el comprador, ni hay obligación al pago de plusvalía municipal por parte del hermano que vende”. El único impuesto será el de actos jurídicos documentados, que en el caso de la Comunidad Valenciana es del 1,5%.

Somos una pareja de 66 y 67 años. Vendimos el piso donde hemos vivido ocho años. ¿Qué impuestos hay que pagar? Maria Romaguera (Barcelona)

No tienen que declararlo porque están exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión por personas mayores de 65 años de la vivienda habitual. “La exención se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia”, indica Dolores Salas, abogada del despacho de Legálitas. La exención también se aplica si se transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio sobre la vivienda.

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