Problemas y soluciones a los alquileres precarios

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Paredes con humedad, dos baños para 30 personas, un piso que cruje y gente que entra y sale constantemente es la descripción que Andrea Barreto hace sobre él último conventillo en el que vivió. La mujer, de mediana edad, trabaja como encargada de limpieza en un sindicato pero, al no tener garantías inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires, no puede acceder al mercado formal de alquiler.

El porcentaje de familias que arrienda en la ciudad de Buenos Aires supera el 30%. “Cuando hablamos de alquileres tenemos que pensar en dos grandes universos: uno es el mundo de la ciudad formal, relacionado con la clase media. Por otro lado están las villas, regidas por la informalidad. Los conventillos u hoteles pensión serían la parte más vulnerada del mundo formal”, explica Juan Maquieyra, titular del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC).

Para reducir la brecha entre alquileres formales e informales el Gobierno de la ciudad de Buenos Aires lanzó en 2014 el programa Alquilar se puede. Sin embargo, el impacto fue mínimo ya que hasta el momento solo mil familias pudieron aprovechar sus beneficios. Con este programa, el Estado otorga una garantía a través del Banco Ciudad y los aspirantes con mayor vulnerabilidad económica pueden pedir un subsidio o préstamo inicial para afrontar los gastos. “Uno de los puntos que perjudicó a la iniciativa fue que las inmobiliarias y los dueños de las propiedades no terminaban de reconocerla. Estamos pensando en reformas para que el programa adquiera masividad. En primer lugar, vamos a bajar los requisitos que pide el banco. En segundo lugar, vamos a desarrollar campañas masivas de difusión y por último, vamos a trabajar con las inmobiliarias para que lo promuevan entre los dueños”, desarrolla Maquieyra.

Para el mediano plazo, Maquieyra pretende que en el mercado haya más alternativas a la garantía inmobiliaria. “El mercado de alquiler cuenta con muy poca información. Tenemos que explorar nuevas formas a través de la tecnología. Sería interesante que dueños e inquilinos cuenten con perfiles donde se los pueda puntuar. No es posible armar un sistema de alquiler sustentable si la única garantía posible es la inmobiliaria”, asegura.

Cuando una persona quiere alquilar en el mercado formal, en general, debe pagar al dueño un mes del monto del alquiler por adelantado y un mes más o dos de depósito. Debe también presentar una garantía propietaria en Capital Federal de familiar directo y abonar gastos de averiguación de antecedentes, certificación de firmas y escribanía. Si el contrato se efectiviza mediante inmobiliaria, a estas condiciones hay que añadir la comisión inmobiliaria por dos meses del alquiler extra. Desde hace unos años, los aumentos del alquiler se pautan por contrato de manera semestral a lo largo de la vigencia del mismo.

En contraposición a lo que suele creerse, el mercado informal de hogares en alquiler no ofrece precios más bajos. Las familias que recurren a esta modalidad de hábitat deben afrontar alquileres tan elevados como los del mercado formal, pero en condiciones mucho más precarias. Es la opción que queda cuando no se cumplen los requisitos que exige el mercado formal.

Según la antropóloga e investigadora docente de la Universidad Nacional de General Sarmiento María Cristina Cravino, el peso del alquiler en los gastos cotidianos de una familia se hace altísimo. “La rentabilidad del alquiler informal es más alta que la del formal. Se obtienen ganancias más rápido. Los inquilinos viven en un cuarto toda una familia y nadie regula”, explica.

En relación a las villas, tema en el que se especializa, Cravino desarrolla: “Más del 50% de la población en las villas vive en condición de inquilinos. Al no contar con contratos, si no pagan en fecha, los pueden echar ese mismo día. Permanentemente se viven conflictos. En los últimos tiempos, los dueños empezaron a poner algunas restricciones en el alquiler en las villas”.

Al ser consultado por las políticas públicas en materia de alquileres, Pablo Vitale de la Asociación Civil para la Igualdad y la Justicia (ACIJ) asegura que hubo discontinuidades y no se armaron programas que se mantuvieran en el largo plazo. Cree que, en general, se desarrollaron medidas paliativas y la escala de intervención fue muy limitada.

Vitale propuso una mirada comparativa entre el alquiler en villas y el alquiler en conventillos u hoteles pensión. “Los dos tienen características que no son completamente legales. Las condiciones habitacionales son igualmente deficitarias. La diferencia es que una se emplaza en un espacio informal y la otra se ubica dentro del mundo formal. De todos modos, hay más arbitrariedades en las villas. Un alquiler en estos espacios no tienen un costo promedio claro porque al no estar regulado puede ir de los 57 a 237 dólares. El rango de precios es muy grande”, cuenta.

En un conventillo se paga actualmente entre 2.000 y 3.000 pesos mensuales, en dólares entre 130 a 200; en un hotel o pensión 300 pesos por día (20 dólares) y en un inquilinato, que es más caro que los conventillos y los hoteles, se paga alrededor de 1.000 pesos diarios (65 dólares) y las condiciones son precarias.

Otra cara de la misma problemática es la cantidad de inmuebles desaprovechados por parte de sus propietarios, en muchos casos dejándolos casi abandonados. Esto lleva a que existan barrios en zonas urbanas con tendencia a desvalorizarse. Siendo un mercado de alquiler poco atractivo para familias que tienen condiciones de pagar y cumplir con los requisitos del mercado formal. La organización Hábitat Para la Humanidad Argentina (HPHA) estima que 100.000 propiedades están subutilizadas en la ciudad, mientras que 360.000 familias pagan alquileres por vivienda inadecuadas. “Hay que animar a que los propietarios pongan sus inmuebles en uso y que el gobierno proponga incentivos para que los propietarios los reciclen si es que no están en condiciones”, alienta Ana Cutts Directora en HPHA

Frente a la cantidad de alquileres precarios, Hábitat para la Humanidad Argentina buscó emprender soluciones. En una primera instancia, se recuperó un espacio deshabitado de la Ciudad para transformarlo en ocho departamentos que se alquilan formalmente a familias provenientes de conventillos, inquilinatos u hoteles pensión.

El programa estuvo dirigido a familias de la zona sur de la ciudad de Buenos Aires, prioritariamente del Barrio la Boca, famosa por los conventillos. La inversión del proyecto supera los 800.000 dólares, ya que el edificio se construyó de cero sobre el viejo conventillo, que no pudo ser remodelado. Tres años le tomó a HPHA la obtención de todos los permisos necesarios, desde la compra hasta el inicio de las obras, a pesar de que el proyecto fue declarado en septiembre de 2011 de “Interés Social” por La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de “Relevancia Social” por la Subsecretaria de Planificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El edificio comenzó a ser alquilado a las familias en diciembre de 2016. “El proyecto lo iniciamos para convencer a empresas, gobiernos y donantes de que hay familias que pueden pagar un alquiler normal, pero que viven en condiciones muy severas por no poder acceder al mercado formal”, señala Cutts.

Cuando seleccionaron a las ocho familias que iban a alquilar tenían que cumplir con algunas pautas como: tener ingresos suficientes para un alquiler de mercado, ser preferentemente del barrio de La Boca y no ser una familia demasiada numerosa para un departamento chico. “Como lección aprendimos que es importante contar con departamentos amplios, ya que es otra razón de discriminación en el alquiler formal: los departamentos típicos en la Ciudad son muy pequeñas y no son adecuadas para familias con más de cuatro integrantes”, agrega Cutts.

Este primer proyecto se logró con un 50% de fondos donados y un 50% de fondos adquiridos a través de un préstamo. Por el momento, con los alquileres se paga el préstamo. En cuanto se haya saldado la deuda, los ingresos de los alquileres permitirán la gestión de nuevos proyectos.

Las familias que alquilan en el edifico de HPHA firman un contrato de dos años, que puede ser renovado por dos años más. “Durante el proyecto se realiza un tutelado de las familias que viven en el edificio. Trabajamos desde temas de convivencia, responsabilidades de inquilinos, hasta temas legales y administrativos. Este tutelado lo realiza una persona del equipo social a través de reuniones mensuales. Por otra parte, las familias van a poder vivir en el edificio por cuatro años. Durante ese periodo, se les cobra un alquiler de mercado. De esta manera, tendrán un historial de pago regular y formal como antecedente para un futuro alquiler. Además, pagan las expensas normales del edificio”, desarrolla Cutts.

100.000 propiedades están subutilizadas en la ciudad, mientras que 360.000 familias pagan alquileres por vivienda inadecuadas

Andrea Barreto, junto a sus dos hijos, fue una de las personas que pudo acceder a alquilar un departamento de este edificio. Después de pasar por diferentes conventillos y de ser rechazada en el mercado formal por no contar con una garantía inmobiliaria, finalmente pudo encontrar un espacio en el que se siente cómoda. Dice: “Un día pase por la puerta de este edificio, que todavía no estaba terminado, y vi un cartel que decía alquileres tutelados y un teléfono. Anoté el número y llamé enseguida”.

Cuando vivía en el conventillo, Barreto no podía trabajar tranquila porque no le gustaba dejar a sus hijos solos allí. “Para mis hijos fue un gran cambio. Antes, dormíamos en una pieza los tres. La nena ya quería su privacidad e invitar amigas. Su gran deseo era tener una pieza para ella”, cuenta.

Regularmente, se organizan reuniones con los vecinos para ponerse de acuerdo en temas relacionados a los espacios comunes. “Tenemos grupo de Whatsapp con los vecinos. Siempre estamos comunicados. Nos cuidamos entre todos”, enfatiza.

Emanuel Sebastian Papi vive en el tercer piso del edificio de La Boca junto a su esposa y su hija de ocho años. “Mi esposa participó de los talleres que organizó HPHA y en familia ayudamos a pintar, arreglar y lijar el edificio. La garantía inmobiliaria siempre fue una barrera para mudarnos”, cuenta.

Antes de quedar seleccionados, alquilaban en el mismo barrio, pero bajo condiciones muy inestables. Relata: “No teníamos contrato. Pagábamos lo que nos decía el dueño y cada tres meses nos aumentaba el precio. Hace un tiempo que nos queríamos ir y cuando HPHA nos eligió para alquilar fue una gran alegría”.

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