Los puntos de la discordia de la ley para regular el alquiler

Tal y como fue aprobada en el pleno del pasado mes de julio, la Proposición de Ley de Medidas Urgentes en Materia de Contención de Rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, prevé la regulación de las rentas con dos grandes medidas.

Una, que el precio del alquiler no pueda subir respecto al contrato anterior. Y dos que si una vivienda tenía un precio por encima de la media de alquileres que hay en su zona, el nuevo contrato deberá tener como valor máximo el que establece el índice de precios de la Generalitat, que es la media de la zona. Ello obligaría a la rebaja generalizada de alquileres que superan el índice.

La proposición de ley afectará, según los cálculos del Sindicato de Inquilinos, a cinco millones de personas, y parte de una realidad marcada por la escalada de precios: en los últimos cinco años los alquileres han subido un 30%, un 40% en la ciudad de Barcelona. Estos incrementos que según el Sindicato y las 4.000 entidades que apoyan el texto, puede empezar a revertirse con este proyecto de ley. El Observatorio Metropolitano de la Vivienda recordó ayer que el precio del alquiler tanto en Barcelona como en Cataluña se ha más que duplicado entre los años 2000 y 2019.

Las ocho enmiendas presentadas por Junts per Catalunya rebajan el sentido del texto votado en julio: porque excluyen de la medida a propietarios con ingresos de entre 3.100 y 4.100 euros y contemplan subidas de precio si los caseros hacen obras de rehabilitación en los pisos. Los que siguen son los principales puntos de discordia.

Qué es un mercado de la vivienda tensionado. El texto original contempla que son áreas con un mercado de vivienda donde se produzca una de estas tres circunstancias: precios con subidas claramente superiores a la media de Cataluña, que las familias destinen más de un 30% de sus ingresos al alquiler; que el precio del alquiler haya subido en cinco años tres puntos más que el IPC catalán. La enmienda de Junts per Catalunya pide que se produzcan las tres circunstancias (y no una sola) para declarar el mercado tenso.

Quién declara que el mercado está tensionado. En el redactado original lo pueden declarar el departamento de vivienda de la Generalitat, en el caso de Barcelona, su Ayuntamiento y en el ámbito metropolitano, con un acuerdo del Consejo Metropolitano. La enmienda de Junts retira la iniciativa de los municipios y elimina cualquier referencia al caso concreto de la ciudad de Barcelona.

Cómo se determina el precio del alquiler y qué propietarios están obligados, en función de sus ingresos. El artículo 6 del texto es clave. Fija que la renta no puede sobrepasar el precio del índice de referencia o del último contrato del mismo piso. En las situaciones de exención prevé que casero e inquilino sean parientes. Junts per Catalunya modifica el punto 2, de manera que también estén exentos a los propietarios con ingresos interiores a 5,5 veces el IRSC. El límite en este caso, sería el contrato anterior, sin que pudiera rebajarse el precio.

Qué pasa con el precio si el propietario hace obras en el piso. Al redactado original del artículo 7, sobre el precio de referencia, Junts per Catalunya incluye un punto 2.bis en el que contempla tramos de incremento de precio del alquiler (acumulables) en función de obras de mejora. Por ejemplo, un 5% si se renuevan las instalaciones, otro si se sustituyen ventanas y cierres exteriores, otro si se realizan obras en baños y cocinas, y otro 5% en el concepto “resto de actuaciones distintas de las anteriores”. La enmienda justifica las subidas porque las obras “mejoran la conservación, la seguridad, el mantenimiento, la confortabilidad y la eficiencia energética de la vivienda”.

A qué municipios afecta la regulación de los precios del alquiler. En su enmienda número 8, Junts per Catalunya sugiere eliminar los municipios de Figueres, Salou y Tortosa del listado de “municipios incluidos en la declaración transitoria de áreas con mercado de vivienda tenso”. Así en la lista figurarían 57 poblaciones y no 60. Entre las de la lista están las cuatro capitales de provincia (Barcelona, Girona, Tarragona y Lleida) y buena parte de los municipios más poblados del entorno de Barcelona: L’Hospitalet, Badalona, Cornellà o Esplugues.