El regreso de las viviendas turísticas

Los pisos turísticos continúan en su particular confinamiento. Aunque, poco a poco, con la llegada de viajeros, están abandonando el alquiler tradicional al que se abonaron con la pandemia y empiezan a aflorar de nuevo en las grandes capitales.

Casi año y medio después de la irrupción de la pandemia, el 62% de las viviendas turísticas que se pasaron al alquiler residencial han vuelto a esta modalidad, según Fotocasa. Un 20% se mantiene en este régimen, pero tiene previsto regresar al mercado turístico cuando la situación mejore, y un 18% continuará de forma indefinida en el alquiler tradicional.

María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, cree que “la principal motivación que han tenido los propietarios de pisos turísticos para regresar al alquiler vacacional es la alta rentabilidad que ofrece este mercado”. Y añade: “Debemos de tener en cuenta que la vivienda no tiene rival como inversión. De hecho, en estos momentos no existe otro producto financiero con una rentabilidad tan alta”. Reflejo de ello fue el alcance de precios máximos en el alquiler residencial en abril de 2020, cuando la mayoría (64%) de pisos turísticos se pasaron a este mercado por el impacto de la covid. “Eran viviendas en muy buenas condiciones, listas para entrar a vivir, que se alquilaron a precios por encima de los habituales”, constata Matos. La rentabilidad media del alquiler residencial en España en junio de 2021 se situó en un 6,7%, según Fotocasa.

En las grandes ciudades, muy dependientes del turismo, el traslado del alquiler vacacional al residencial, formalizado sobre todo en contratos de cesión de uso por meses, se ha notado especialmente. “En Barcelona y Valencia ha supuesto entre un 60% y un 70% de la oferta, en Málaga un 28% y en Madrid prácticamente todo el mercado de viviendas de uso turístico”, calculan desde la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur).

En febrero de 2021 había 294.000 apartamentos turísticos, un 8,3% menos que en agosto de 2020, según el INE, “lo que refleja tanto la estacionalidad de la oferta como el traspaso a alquileres mediante arrendamiento por temporada”, opina Tolo Gomila, presidente de Fevitur.

En la ciudad de Madrid, donde el número de viviendas de alquiler vacacional ha caído un 10% desde agosto pasado, situándose en torno a las 15.200, los propietarios de pisos turísticos esperan recuperar lo perdido en el último trimestre de este año. “Los meses de verano no son, tradicionalmente, temporada alta en la capital, por lo que no dependemos de la llegada de turistas como en otras épocas del año. Pero aun así estamos notando un incremento mayor de visitantes”, explica Adolfo Merás, presidente de Madrid Aloja.

Rentabilidad

Pese a que, según Fevitur, la rentabilidad de una vivienda turística está de media en el entorno del 15% neto anual, “el argumento principal de los propietarios va más encaminado a criterios de flexibilidad, como poder disponer de la vivienda a corto plazo, y de seguridad, por miedo a los impagos y destrozos, que a criterios de rentabilidad”.

Alberto Mas, que gestiona 10 pisos turísticos y es dueño de dos de ellos en Madrid, ha sido testigo de la evolución en los últimos años y cree que la rentabilidad ahora no es tan alta como se piensa. “A principios de 2020 ya se empezó a notar un cierto agotamiento al haber más oferta y una demanda estancada, que presionó los precios a la baja”, relata. Antes de la pandemia, alquilar un apartamento turístico de un dormitorio en el centro de Madrid costaba 100 euros de media al día; ahora, entre 50 y 60 euros. A esto hay que descontar las comisiones del canal de comercialización (15%), de la empresa que lo gestiona (entre un 15% y un 25%), los gastos de suministros energéticos, costes de seguros y de mantenimiento… Y además, el Ayuntamiento tramita ahora la norma que solo permitirá su existencia en las plantas baja o primera de su edificio y no estén encima de otra vivienda. “En estos momentos, es más rentable tener el piso en el alquiler tradicional de larga duración”, cree Mas. Según Fevitur, gestionar un piso turístico se come un 62% de los costes directos.

También Miguel Ángel Sotillos, presidente de la Asociación de Empresas de Apartamentos Turísticos de la Costa Blanca (Aptur), piensa que “el alquiler tradicional y sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es más rentable en rendimiento neto, después de impuestos, que cualquier otra modalidad, siempre que el inquilino pague y cuide el piso”. Desde la última modificación de la LAU, los propietarios de pisos turísticos ya no pueden deducirse el 60% por alquiler.

En Cataluña, unas 6.700 sobre un total de 9.000 casas vacacionales se han pasado al alquiler tradicional, según la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur). La rentabilidad del alojamiento vacacional está lejos de las cifras prepandemia (representaba un 20%), cuando, además, “cada vivienda de uso turístico generaba en Barcelona medio empleo directo y 3.000 euros al mes en impuestos para la Administración pública”, sostiene Enrique Alcántara, presidente de Apartur.

Mientras tanto, muchos propietarios esperan a que la pandemia dé un respiro para regresar al alquiler vacacional. En 2009, Iris Nava, en aquel momento presidenta de comunidad de un edificio del barrio de Arganzuela, en Madrid, ofreció a sus vecinos dar una nueva vida a la casa-portería que se había quedado vacía, y ponerla en el mercado del alquiler. Tras el paso de dos inquilinos, y una deuda de 6.000 euros por impago, en 2016 esta vecina propuso a la comunidad ser la nueva arrendataria con una cláusula de subarriendo que le permitiera alquilar la vivienda en régimen de alojamiento turístico. Así se hizo hasta que en 2020 surgió la pandemia. “Sin turistas, decidí alquilar el piso por meses. Sigue siendo rentable, pero es una quinta parte de lo que ganaba alquilando el piso por días”, comenta Nava. También sale ganando la comunidad. Si antes de la pandemia alquilaba a Iris la casa-portería por 600 euros al mes, y esta la subarrendaba por 80 euros de media al día con una ocupación del 90%, ahora este piso está arrendado por 800 euros. La intención de Iris es regresar al mercado turístico aunque, reconoce, “todavía es pronto; es necesario esperar un año para que se normalice la situación”.