El año que está a punto de comenzar trae cambios en el mercado de la vivienda en España. Tras casi dos años con compraventas y precios zambullidos en una espiral alcista que parecía no tener fin —con niveles similares a los de la época de la burbuja inmobiliaria de hace 14 años—, el ritmo se sosiega. También lo hará el alquiler, que ha alcanzado niveles de renta récord, fagocitando los ingresos de una parte cada vez más amplia de la población que no puede dar el salto a la propiedad. Para 2023 la incertidumbre es máxima, con estancamiento en los precios y a la espera de ver si se aprueba la ley estatal de vivienda.

Hacerse propietario: una de cal y otra de arena

La vivienda está a punto de poner un pie en una nueva fase. Las ventas retrocederán y las casas apenas se encarecerán, incluso algunos análisis vaticinan caídas en los precios. Pero no se esperan descensos bruscos, batacazos ni pinchazos como en otros países del norte de Europa, Canadá, Estados Unidos o Australia. Hace poco, el Banco Central Europeo (BCE) —que esta misma semana ha subido medio punto más los tipos de interés, hasta el 2,5%— hacía públicas sus previsiones: los precios de la vivienda bajarán en la zona euro por la subida de los tipos hipotecarios y lo harán hasta un 9% en dos años. Y la agencia Fitch anunciaba el descalabro de parte del mercado inmobiliario mundial. Pero, esta vez, España no se encuentra en la lista de los países peor parados; muy al contrario, “es un alumno aventajado”, señala José García Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra.

Quien pone freno al ímpetu comprador es la inflación (6,8% en noviembre), que ha provocado una importante pérdida del poder adquisitivo de millones de trabajadores, cuyos salarios no han aumentado al mismo ritmo. También la subida de tipos de interés del BCE, que inmediatamente ha encarecido las hipotecas, así como la crisis económica y el temor a que la duración de la guerra en Ucrania desemboque en una recesión.

El impacto en el arranque del año será evidente. “Al comprador le resta capacidad de compra y, sobre todo, le da mucha incertidumbre para asumir un compromiso de pago de hipoteca para los próximos 20 o 25 años. Ya hemos notado una ralentización de los ritmos de venta, las familias tardan más tiempo en tomar la decisión”, cuenta Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, que reconoce afrontar 2023 con más incertidumbre que años anteriores.

Desde el punto de vista del precio, será un mejor año para quien quiera (y pueda) comprar casa. Ahora bien, la financiación más costosa y las condiciones más duras pueden complicar el acceso tanto o más que antes. El comprador tendrá que hacer números. Desde luego el acceso no mejorará para quienes hasta ahora no podían comprar, por ejemplo, las familias con menos capacidad adquisitiva y los jóvenes, que tendrán que seguir abonados al alquiler. “Con las hipotecas más caras se expulsa a una parte de la demanda, sobre todo la enfocada en los pisos de menor valor del mercado de segunda mano cuyos precios están entre los 100.000 y 120.000 euros”, concreta Susana Rodríguez, directora comercial general y responsable de Residencial en Savills.

¿Quién podrá adquirir vivienda en 2023? “Los compradores de reposición, de segmentos medio-alto y alto de precios, así como los compradores extranjeros de segunda residencia parecen los mejor posicionados”, señala Pérez de Leza. Raymond Torres, director de coyuntura de Funcas, aprueba esta idea de expulsión de la demanda: “Hay sobreahorro todavía, pero concentrado en las rentas más altas, que son las que pueden sostener el mercado”. Así pues, 2023 será un año peor para muchos particulares que quieran vender un inmueble. Que las transacciones disminuyan significa que habrá más vendedores dispuestos a bajar precios forzosamente.

El BCE estima que la inflación seguirá elevada en 2023 y 2024 y ha advertido de que habrá más subidas de los tipos el año que viene, pero en realidad la clave de lo que ocurra con la vivienda la tiene el mercado laboral, según el consenso de los analistas. El catedrático García Montalvo opina que “la inflación se moderará en los próximos meses y las subidas de tipos continuarán a un ritmo menor. La gran incógnita es si el empleo se mantendrá”. Según Torres, “es previsible que aguante por la reforma laboral, por la propia demografía y porque no hay burbuja en la economía”.

Para entender lo que está pasando hay que remontarse a 2021. Entonces, el mercado se subió a un tren de alta velocidad: 565.523 compraventas, 417.501 hipotecas y 57.582 millones de euros de capital prestado, según el INE. Semejantes cifras, equiparables a las de 2007, se explican por la pandemia, pues muchas de las operaciones que no se pudieron cerrar en 2020 se concluyeron después. Los meses de confinamiento e inactividad generaron bolsas de ahorro en los hogares y una demanda embalsada que se lanzó a comprar sin freno. En el último tiempo se ha producido “un efecto llamada en los interesados en adquirir un inmueble, apresurándose a comprar para anticiparse a las subidas de los tipos de interés”, cuenta Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de negocio de Solvia.

Pero la locomotora ha comenzado a minorar su marcha. “En este segundo semestre del año ya vemos un menor ritmo en las llamadas, visitas y ventas”, cuenta José María Alfaro, coordinador general de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias. La previsión de Savills es que en 2022 las compraventas se sitúen por debajo de 600.000 unidades, “en niveles similares a los de 2018-2019″, cuenta Rodríguez.

Para 2023, la actividad inmobiliaria se enfriará y las transacciones caerán entre el 10% y el 15%, según recogen la mayoría de los análisis. Bankinter habla del 13%. “A partir de 2024 debería estabilizarse en torno a 500.000 transacciones al año, nivel que consideramos sostenible a medio plazo”, dice Juan Moreno, analista del banco. Primero bajarán las ventas, luego lo harán los precios. Los detonantes que esgrime la entidad son el mayor coste de financiación hipotecaria y la menor tasa de ahorro de los hogares por efecto de la inflación.

Respecto a las hipotecas, el euríbor se colocará por encima del 3% en los próximos meses, de forma que los créditos variables tendrán un incremento de unos 360 euros al mes (la hipoteca media es de 144.000 euros en España). Las hipotecas fijas se acercan al 4% (TAE sin bonificaciones). Como consecuencia, la tasa de esfuerzo (porcentaje del salario que se destina al pago de la hipoteca) se está elevando. Según el Banco de España, este indicador subió hasta el 33,6% en el segundo trimestre. “Ha empeorado y lo más probable es que siga subiendo, pero está lejos del 50% de 2008. No tenemos tasas de esfuerzo descontroladas”, dice Pelayo Barroso, director nacional de Savills Research. Pero el dato no es bueno y “puede lastrar el sistema financiero, es una línea roja que no debemos cruzar”, estima Daniel Cuervo, secretario general de la patronal de promotores y constructores de España (APCEspaña).

Bankinter encuentra un tercer detonante: la compra de casas para su alquiler (rentabilidad del 3,6% anual) “perderá algo de atractivo en 2023 por el bono español a 10 años (rentabilidad del 3,4%)”, cuenta Moreno. Además, “la limitación de la actualización de las rentas al 2% implica una menor confianza inversora y una actitud de espera”, cree Sergio Espadero, director de Consultoría y Valoración de la tasadora Tecnitasa. No obstante, por ahora el ladrillo sigue siendo un valor refugio con peso.

La Asociación de Promotores y Constructores de España calcula que las ventas bajarán hasta 550.000 unidades el año que viene y señala al gran perjudicado. “Es previsible que ese impacto se note más en la segunda mano que en la obra nueva al haber muy poca oferta y gran demanda de este último producto”, sostiene Cuervo. Además, “se trata de una demanda muy solvente, poco afectada por el entorno económico”, añade David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes, promotora que ha vendido en el segundo semestre (de abril a septiembre) viviendas por un importe medio de 396.000 euros.

La obra nueva juega con una baza: las casas que se entregarán en 2023 ya están comercializadas en un 90%. El riesgo comercial es nulo. El déficit entre oferta y demanda hará que las viviendas “se absorban rápidamente y, además, no se prevén problemas en cuanto a la subrogación de los compradores en las hipotecas al promotor”, indica José María Basañez, presidente de Tecnitasa y de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración.

Las ventas de obra nueva representan únicamente el 10% del total, de forma que el responsable de tirar del mercado en 2023 será la segunda mano. Que exista tan poca oferta de obra nueva tiene una parte positiva y una negativa. La primera: a diferencia de la última crisis inmobiliaria, no hay un exceso de construcción. Difícil olvidar que en 2007 se edificaron 412.439 casas nuevas. Hoy tan solo son entre 80.000 y 90.000 viviendas para toda España —71.827 en 2021—, “cuando serían necesarias entre 120.000 y 140.000 al año”, recuerda Martínez. En 2023 serán aún menos. “Habrá un gap entre el número de viviendas visadas y la puesta en marcha de promociones”, comenta Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes. “La subida de tipos de interés, el incremento de precios de los materiales o la falta de mano de obra cualificada están dificultando el incremento de la oferta, por lo que muchos interesados en comprar no tendrán más remedio que optar por la segunda mano”, añade Ferrer-Bonsoms. La parte negativa es que la falta de oferta sostiene los precios de la vivienda de obra nueva. Y, por contagio, los de la usada.

Fin del ciclo alcista

Aunque el ciclo alcista tras la crisis sanitaria y económica de la covid-19 parece haber tocado techo, no se espera una caída violenta en los precios. Difícil hacer una predicción. El economista Raymond Torres estima que los precios —en general— se estancarán o registrarán ligeras bajadas el próximo ejercicio. En Solvia creen que la subida de precios se situará entre el 1,5% y el 2,5% interanual. Y entre el 2% y el 4%, según la agencia Fitch. Estos incrementos leves pueden considerarse negativos en términos reales si son inferiores a la tasa de inflación. Bankinter disiente y estima caídas del 3% en 2023 y del 2% en 2024. “Esto sería suficiente para ajustar la sobrevaloración que apreciamos respecto a los salarios”.

Una mirada más detallada desvela que el mayor impacto será, de nuevo, para la vivienda usada. “En las grandes ciudades las rebajas se situarán entre el 5% y el 10% y en el resto del territorio el ajuste podría alcanzar el 15%”, estima Alfaro. El ajuste ya ha comenzado: en el tercer trimestre de este año, el precio de la segunda mano registró una caída trimestral del 0,3%, según el Colegio de Registradores.

En obra nueva, los promotores insisten en que no habrá bajadas. “Los precios subirán entre el 2% y el 4% en 2023″, proclama Cuervo. El consejero delegado de Neinor prevé “estabilidad” y el de Aedas habla de “crecimiento más moderado, en línea con las estimaciones de Fitch”. El principal argumento que esgrimen es sabido: hay más demanda que oferta. Y, “al contrario que en otros países donde los precios se han doblado y el margen de bajada es mayor, en España las subidas han sido bastante sostenidas desde la pandemia”, explica García-Egotxeaga. Desde que España alcanza el nivel mínimo en 2014, la vivienda se ha encarecido un 19,52% de media, según Savills. El precio medio sigue estando un 16% por debajo del pico de 2008.

No creen las promotoras que tengan margen para bajar precios y, de hecho, ante un escenario de rentabilidad decreciente preferirán aplazar las obras. Es lo que ocurrió a comienzos de año, cuando se produjeron los cuellos de botella y la subida de costes de construcción, aunque lo peor de este capítulo ha pasado.

Alquiler: menos oferta y subidas más ajustadas

Demasiadas nubes para avistar un puerto al que puedan llegar los alquileres en 2023. La dificultad de establecer un diagnóstico es la primera reflexión que hacen todos los expertos consultados. El mercado vive una tensión sin precedentes, con los precios en máximos históricos en muchas partes y una escasez de oferta que, en eso también hay consenso, nadie ve solucionable a corto plazo. Pero la intensidad con que descargue la tormenta macroeconómica, especialmente sobre el empleo y el poder adquisitivo de los hogares, marcará el rumbo de las rentas.

Lo que está claro es que nadie espera un 2023 más boyante que el año que se cierra ahora. “El alquiler lleva desde principios de verano presentando máximos históricos y no se han logrado frenar los incrementos de precios”, resume María Matos, jefa de Estudios de Fotocasa. Los datos de oferta (normalmente más elevados que la renta que finalmente acuerdan propietarios e inquilinos) de este portal recogen actualmente arrendamientos hasta un 30% más caros que un año atrás en capitales provinciales como Málaga o Alicante. Su estimación es que, de media, España acabará 2022 con rentas un 6% más elevadas. Para 2023, ve una moderación, hasta el entorno del 5%. “El mercado sigue muy tensionado porque, a nivel macro, con el cambio en la política monetaria y el encarecimiento de las hipotecas, la demanda de compra frustrada se dirige al alquiler”, justifica Matos.

También Pisos.com se atreve con una proyección. Sus porcentajes son menos abultados que los de Fotocasa, pero el resultado es el mismo: una moderación de precios. “Este año estaremos entre el 3% y el 4% [de incremento de alquiler medio]; y para el año que viene, entre un 2% y un 3%”, apunta Ferran Font. Pero el director de Estudios pone rápidamente la venda antes que la herida. El cálculo, añade, “es muy complicado de hacer” porque el mercado de alquiler se compone de muchos pequeños mercados locales con comportamientos dispares y, además, este año se unen “condicionantes externos con un alcance muy profundo”. Es decir, que también la guerra de Ucrania acaba influyendo, por su impacto económico, en las rentas de muchos inquilinos.

En Idealista creen que una de las pocas certezas que hay ahora mismo es que “el tema central, y sobre lo que se vertebrará el alquiler el año que viene, será la falta de oferta, que ya estamos sufriendo”. “Todo parece indicar”, añade el portavoz del portal, Francisco Iñarreta, “que en el corto y medio plazo, si no cambian las tornas, el mercado seguirá subiendo”. Pero el experto introduce un matiz importante: “Estamos en un nivel de precios que son récord de la serie histórica en muchos lugares, y con la inflación, que quita poder adquisitivo, al final hay un techo que es lo que los inquilinos pueden pagar”.

El economista José García Montalvo abunda en una idea similar. “La previsión es que si las hipotecas suben, la gente tenga más problemas para comprar y se vaya de alquiler”, explica, “pero si los precios de los alquileres suben como están subiendo en Madrid y Barcelona, acceder a una hipoteca es complicado, pero el alquiler también”. A eso se suma, dice García Montalvo, que “los alquileres dependen del ciclo económico porque son muy sensibles a los salarios y el desempleo”. “Si la economía se para o entra en recesión”, una hipótesis que para García Montalvo no está del todo clara, “esto se verá reflejado en los alquileres”.

En la academia el consenso de que un deterioro económico se traslada al mercado de alquiler parece claro. “Yo creo que el año que viene va a haber un estancamiento de precios”, arranca Gonzalo Bernardos, director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona. Coincide en el desequilibrio entre una demanda que ha crecido mucho en la pospandemia y una oferta que no evoluciona en consonancia, pero incide en la ralentización de la economía española. “El brutal exceso de demanda se corregirá notablemente no porque aumente la oferta, sino porque la demanda disminuirá”, afirma. Los más perjudicados, como suele suceder, serán los más jóvenes. “En un contexto económico adverso, las decisiones de emancipación suelen postergarse”, corrobora el urbanista Jordi Bosch, actual director del Observatorio de la Vivienda del Área Metropolitana de Barcelona.

Bosch apunta una razón por la que cree que el mercado actual parece menos dinámico: en 2022 se han cumplido tres años de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que prolongó la duración mínima de los alquileres de tres a cinco años. “Se firman menos contratos porque ahora duran más”, sintetiza. Aunque no niega otros factores. Font, de Pisos.com, sostiene que “el motivo fundamental es la vuelta de alquileres residenciales al arrendamiento turístico”. Es decir, el camino inverso al que hicieron algunos pisos cuando con la covid-19 se secó el mercado de alquileres por días. “Pero eso no explica toda la caída de oferta”, añade. Como los portavoces de Idealista y Fotocasa, incide en las “incertidumbres regulatorias”.

Ley de vivienda

La futura ley de vivienda y la posible regulación de los precios de alquiler en las denominadas áreas tensionadas, de hecho, podría ser una de las principales novedades de 2023. De momento, en condicional. El Gobierno prometió a Bruselas tenerla lista tras el verano, después dijo que la aprobaría antes de final de año y, esta misma semana, la ministra Raquel Sánchez ha pospuesto ese hito para principios del año próximo. “Habrá que ver el contenido”, indica el director del Gabinete Económico de CC OO, Carlos Martín, quien cree que un sistema de precios de referencia combinado con incentivos fiscales a los propietarios que se ajusten a esos precios “tendría un efecto inmediato sobre el mercado”.

En los portales inmobiliarios remiten al argumento más repetido por las empresas del sector: la ley agravará el recelo de los propietarios a poner más casas en alquiler por “la inseguridad jurídica que provocan todas las medidas que se toman, y también las que se anuncian”, dice Iñarreta. Lo que ya se ha anunciado, aunque tendrá que concretarse en uno de los próximos Consejos de Ministros, es la prórroga al tope del 2% en las actualizaciones de renta. Se aprobó a finales del pasado marzo en el marco de las medidas urgentes por el impacto económico de la guerra de Ucrania y está vigente hasta el 31 de diciembre. Habrá que ver en qué forma, pero el Gobierno anunció un pacto con EH Bildu que alargará la medida durante todo 2023. Lo que se da por seguro es que para los inquilinos que tienen un contrato en vigor, cuando llegue el momento de actualizar la renta, seguirán contando con esa protección frente a la inflación (hasta la aplicación de esta norma, las rentas solían subir lo mismo que el IPC). En cambio, para quienes tengan que renovar contrato o firmar uno nuevo, se acerca un 2023 cargado de incertidumbres.

Los fondos echan el freno

El cambio de rumbo en la política monetaria para combatir la inflación, con la consecuente subida de los tipos de interés, ha traído una nueva realidad a la que el mercado de inversiones inmobiliarias todavía está por acostumbrarse. Esa será la principal tarea en 2023, tras un 2022 de escándalo. Savills España calcula que la inversión en el ejercicio que acaba superará los 14.000 millones de euros y se situará por encima del máximo histórico que se registró en 2018. Pero eso no impide que se haya vivido “un año con dos realidades: de crecimiento muy fuerte y, luego, de ralentización”, según explica Oriol Barrachina, consejero delegado de Cushman & Wakefield Iberia.

Lo que pasa, resume Sergio Fernandes, director de inversiones de JLL España, es que “el mercado está en proceso de cambio y descuenta que se tiene que ajustar a una nueva normalidad en la que el coste del dinero ha cambiado”. Eso lleva al experto a pensar que, ya de cara al año que entra, “el primer semestre va a ser de ajuste, en el que compradores y vendedores se van a tener que encontrar”. Es decir, que quienes quieran vender inmuebles deberán bajar el precio hasta el límite en el que los inversores consideren que, con una financiación que ahora resulta mucho más costosa, la operación ofrece rentabilidades interesantes.

Pero, si la balanza se inclina a pensar que las cifras de 2022 no se repetirán el año que viene, nadie cree que vaya a producirse una paralización total. Entre otras cosas, porque la ralentización de las operaciones en marcha hará que algunas que están pendientes se trasladen a los primeros meses del nuevo año. En las que se han cerrado últimamente, destaca Alejandro Campoy, director general de Savills España, “no ha habido grandes reajustes, y hablamos de descuentos en torno al 10%”. Es decir, menos que en otros mercados europeos. Y cree que también ayudará que “España se está convirtiendo, cada vez más, en un mercado referente en el que el inversor quiere estar”.

Barrachina incide en esa visión optimista: “La perspectiva es mejor que la de las economías del norte [de Europa]”, afirma. Es decir, lo contrario de lo que pasó durante la crisis del coronavirus o durante la Gran Recesión. La situación con respecto a 2008, en eso hay consenso, no tiene nada que ver. La creencia es que habrá menos oportunidades, valga el oxímoron, para fondos oportunistas. Mientras, los inversores más institucionales y otros con un perfil de riesgo medio (y rentabilidades en consonancia) encontrarán más ocasiones para comprar inmuebles.

La esperanza para 2023 es que la travesía por el desierto esté salpicada de oasis y sea corta. “La tipología de propietarios y vendedores que tenemos hoy en España es mucho más institucional y profesional, y esto va a hacer que el reajuste de precios sea más rápido que en el anterior ciclo”, justifica Campoy. Tan rápido como para que a mediados de año el panorama sea muy distinto. Fernandes vaticina que para entonces “habrá más operaciones y puede que se recupere parte de lo que no se haga en la primera mitad”.

Y la certeza para el nuevo ejercicio es que algunas tendencias del mercado se mantendrán, como el interés en todo lo relacionado con activos residenciales, desde pisos en alquiler hasta residencias de estudiantes o de tercera edad —”la necesidad estructural de crear producto sigue atrayendo grandes volúmenes de inversión”, apunta Campoy—. También la logística seguirá desarrollándose, mientras que las oficinas o los centros comerciales continúan adaptándose a un mundo donde el trabajo y el consumo en línea conviven con la experiencia física. Y, por supuesto, no se detendrá la búsqueda de activos sostenibles. Los edificios son responsables del 40% de las emisiones de dióxido de carbono en Europa, recuerda Barrachina, y por eso los inmuebles con certificaciones ambientales se han convertido casi en “una obsesión” para muchos inversores. “Estamos delante de un momento trascendental para nuestra industria”, concluye el consejero delegado.

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