El alquiler de temporada ya supone un 14% de la oferta en Barcelona y uno de cada diez pisos en Madrid

Los intentos gubernamentales por frenar la proliferación de pisos turísticos y los arrendamientos de corta duración tienen un escaso efecto en las principales capitales del país. En un contexto de escasez de vivienda habitual y aumento desmesurado de precios, se observa que entre 2019 y 2023 los alquileres de temporada (generalmente de menos de un año) han pasado de representar el 2,1% sobre el total de anuncios en Barcelona al 14,4%. En Madrid, otra zona caliente, ya suponen uno de cada 10 pisos anunciados en alquiler, según un informe publicado este jueves por EsadeEcPol. Ambas ciudades concentran en la actualidad el 20% de los alquileres estatales y son dos de los territorios donde más se han encarecido los pisos en los últimos años.

En Barcelona, donde en cuatro años los alquileres de temporada han multiplicado por siete su peso relativo en el mercado, el aumento coincide con la implementación de dos regulaciones: el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) de 2017, que establece el crecimiento cero de las viviendas de uso turístico en toda la ciudad; y la regulación del precio de los alquileres en Cataluña ―entre finales de 2020 y primavera de 2022―. En Madrid, donde estas normativas no se han dado, el aumento ha sido mucho menor, pasando del 3,3% al 9,6% en el mismo periodo. La diferencia hace pensar a los autores del informe que las limitaciones regulatorias diseñadas para paliar la crisis de vivienda en la Generalitat podrían tener el efecto contrario al que se esperaba, pues en vez de desplazar la oferta hacia vivienda habitual y controlar los precios, han aumentado los alquileres de temporada y el coste de la vivienda se ha encarecido.

Aunque el think tank precisa que no es posible establecer una causalidad directa debido a la naturaleza de los datos (no existe una base de datos unificada con las cifras de alquiler por tipo de estancia), sí existe una correlación entre la presencia de regulación de alquileres turísticos en Barcelona, que desde 2017 podría haber empujado a la baja la oferta evitando que se recupere, y facilitado su desplazamiento hacia el mercado de alquileres de temporada. En su opinión, estas medidas podrían haber incentivado a muchos propietarios a optar por el alquiler de temporada, una modalidad más flexible que les permite evitar las restricciones asociadas a los contratos de larga duración y a la regulación del alquiler turístico.

Esto se debe a que los contratos de temporada no están incluidos en la Ley de Vivienda y permiten a los propietarios esquivar cuestiones como el tope de precios o los gastos de la gestión inmobiliaria. Este tipo de alquileres, amparados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), deben justificar la temporalidad, señalando que la residencia habitual del inquilino está en otro lugar, lo que a menudo se ha usado de forma laxa para evitar cumplir con las obligaciones de los alquileres permanentes. La práctica se volvió tan común que la Generalitat aprobó en abril de este año un decreto que redefine el marco normativo para los alquileres de temporada, con el objetivo de frenar esta práctica.

En contraste, el mercado de alquiler de temporada en Madrid ha crecido de manera más moderada a costa de registrar un mayor número de alquileres vacacionales que lo sitúan por encima de los niveles de la capital catalana, con 15.000 anuncios frente a 10.000 en 2023, último año analizado. Los datos sugieren que la falta de regulaciones estrictas en este territorio ha permitido que los pisos turísticos continúen siendo una opción predominante para los propietarios, limitando así el crecimiento del alquiler de temporada. “Esto implica que mientras en Madrid algo menos del 23% de las ofertas activas en las plataformas ―Airbnb y Homeaway― son alquiler de temporada, en Barcelona rozan el 36%”. Ambos portales representan el 85% de la oferta total en estas zonas, por lo que ofrecen un panorama representativo del mercado.

El documento recuerda que, según los últimos datos publicados por la Generalitat, en el segundo trimestre de 2024 el precio de los alquileres cayó un 5% en las zonas tensionadas, coincidiendo con la entrada en vigor de la regulación de las rentas. Pero a costa de esto, el número de contratos también se redujo por encima del 15%. “En otras palabras, la ley beneficia a quienes ya tienen un contrato de alquiler en una zona regulada, pero perjudica a quienes buscan un piso porque necesitan entrar en el mercado o renovar su contrato”, explica Josep María Raya, doctor en Economía por la Universidad de Barcelona y autor del texto. De acuerdo con estas cifras, desde 2014 Cataluña no había registrado tan pocos pisos disponibles para alquilar, salvo durante el trimestre en el que explotó la crisis sanitaria del Covid-19. Según el experto, es muy posible que esta dinámica se repita en las provincias del País Vasco y Navarra, que recientemente han decidido declarar zonas de mercado tensionadas.

En cualquier caso, el número de anuncios de alquiler a largo plazo ha caído unos 10 puntos porcentuales en ambas ciudades en los últimos cinco años. En Barcelona, la proporción de ofertas de este tipo de alquileres ha pasado de representar cerca del 90% en 2018 a situarse en torno al 80% en 2023. Por su parte, en Madrid, la reducción ha sido más moderada, bajando del 85% al 80% en el mismo periodo. Esta tendencia reafirma el desplazamiento progresivo hacia otras modalidades de alquiler en un contexto marcado por el aumento de regulaciones en el país y el creciente interés de los propietarios por modalidades más flexibles o rentables.